Sonderkündigungsrecht für Zweifamilienhaus
  

Begriff

BGB § 573a

Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben 2 Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (im Anschluss an die Senatsurteile v. 25.6.2008, VIII ZR 307/07, WuM 2008 S. 564 und v. 17.11.2010, VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011 S. 158).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Die Entscheidung betrifft ein im Jahr 1984 errichtetes Wohngebäude, bestehend aus einer Wohnung im Erdgeschoss, einer 3-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss sowie einem Apartment, bestehend aus 1 Zimmer, Bad/WC, Abstellraum, Flur und Balkon.

Der Vermieter nutzt die Wohnung im EG. Die Mieter haben im Jahr 1985 die 3-Zimmer-Wohnung im DG gemietet. Das Apartment stand zunächst leer. Es war ursprünglich nicht mit einer Küche oder Kochnische versehen, jedoch waren die für eine Kochnische erforderlichen Wasser- und Stromanschlüsse vorhanden. In der Folgezeit wurde das Apartment mit einer Teeküche/Küchenzeile ausgestattet und an wechselnde Mieter zu Wohnzwecken vermietet. Sodann wurde das Apartment vom Vermieter als Arbeitszimmer genutzt. Seit dem Jahr 2010 ist es an eine GmbH – dessen Alleingesellschafter der Vermieter ist – zu Gewerbezwecken vermietet. Die Teeküche/Küchenzeile wurde entfernt und durch ein Regal ersetzt.

Im November 2012 kündigte der Vermieter das mit den Mietern bestehende Mietverhältnis unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB. Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Voraussetzungen für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts vorliegen.

Begriff der Wohnung

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen kann der Vermieter gem. § 573a BGB kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses i. S. d. § 573 BGB bedarf. Berücksichtigt man das im Dachgeschoss befindliche Apartment, befanden sich in dem Gebäude ursprünglich 3 Wohnungen.

Für den Begriff der Wohnung ist nicht erforderlich, dass eine Küche oder Kochnische existiert; es genügt, wenn die für eine Küche erforderlichen Strom- und Wasseranschlüsse vorhanden sind. Dies führt zu der Frage, ob sich am Wohnungsbestand etwas ändert, wenn die betreffenden Räumlichkeiten nach dem Abschluss des Mietvertrags mit dem gekündigten Mieter nicht mehr als Wohnung genutzt werden.

Dies wird vom BGH verneint. Deshalb sind die betroffenen Räume weiterhin als "Wohnung" i. S. d. § 573a BGB anzusehen, wenn der Vermieter diese als Arbeitszimmer, Gästezimmer oder Bügelzimmer nutzt.

Gewerbliche Nutzung

Ebenso gelten die betreffenden Räume weiterhin als "Wohnung", wenn sie vom Vermieter gewerblich genutzt oder als Gewerberäume vermietet werden. Eine Änderung der Möblierung (hier: Regale statt Küchenzeile) spielt keine Rolle. Eine Ausnahme von diesen Grundsätzen besteht nur dann, wenn die Räume bereits vor dem Abschluss des Mietvertrags mit dem gekündigten Mieter zu gewerblichen Zwecken genutzt werden.

BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 127/14

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