Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters bei Mehrheit von Mietern

Das vom Insolvenzverwalter ausgeübte Sonderkündigungsrecht nach § 109 Abs. 1 InsO beendet das Mietverhältnis auch im Verhältnis zwischen Vermieter und nicht insolventem Mitmieter des Schuldners.

(amtlicher Leitsatz des Gerichts)

Zwischen dem Eigentümer und den Mietern A und B bestand ein Mietvertrag über Räume zum Betrieb eines Labors. Der Mieter B ist aus der Laborgemeinschaft ausgeschieden; er wurde allerdings nicht aus dem Mietvertrag entlassen. Über das Vermögen des Mieters A wurde im Februar 2009 das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter hat das Mietverhältnis zum 31.7.2009 gekündigt. Der Vermieter nimmt den Mieter B weiterhin auf Zahlung der Miete in Anspruch. Er ist der Ansicht, dass das Mietverhältnis mit diesem Mieter fortbesteht.

Wird über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, kann der Insolvenzverwalter ein vom Mieter eingegangenes gewerbliches Mietverhältnis ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer kündigen (§ 109 Abs. 1 InsO). Streitig ist, ob die Kündigung auch zugunsten und zulasten eines Mitmieters wirkt (so z. B. OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.7.1987, 10 U 23/87, NJW-RR 1987 S. 1369 zu § 19 Satz 1 KO a. F.), oder ob lediglich der insolvente Mieter aus dem Vertragsverhältnis entlassen wird (so z. B. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rdn. 1589).

Das Gericht erachtet die erste Ansicht für zutreffend. Diese Ansicht gründet sich auf die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, aus der u. a. die Unwirksamkeit von Teilkündigungen folgt. Daraus ergibt sich, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung des Insolvenzverwalters insgesamt beendet wurde mit der weiteren Folge, dass auch der Mieter B keine Vertragserfüllung schuldet.

Hinweis

Revision beim BGH

Der Senat hat die Revision zugelassen, die eingelegt ist und beim BGH unter dem Aktenzeichen XII ZR 34/12 geführt wird.

OLG Hamburg, Urteil v. 29.3.2012, 8 U 78/11

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