Sonderkündigungsrecht des Erstehers in der Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG)

Zusammenfassung

Der Ersteher (Ersteigerer) einer Wohnung, eines Hauses oder einer Geschäftsimmobilie ist befugt, einen bestehenden Mietvertrag, in den er durch den Zuschlagsbeschluss eingetreten ist, aufzukündigen. Es handelt sich dabei um ein Sonderkündigungsrecht. Grund dafür ist, möglichst hohe Gebote für das zu versteigernde Objekt zu erzielen. Daher müssen bestehende Mietverträge aufgelöst werden können (Belz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, VII A, Rdn. 105).

1 Kündigungsfrist

Die für das Sonderkündigungsrecht des Erstehers maßgebende Vorschrift des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung ist § 57a ZVG. Der Ersteher ist danach berechtigt, das Miet- und Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a Satz 1 ZVG). Satz 2 bestimmt, dass die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Für die Immobilienpraxis spielt die Kündigung vor allem bei Geschäftsraum und beim Mietvertrag über Wohnungen eine entscheidende Rolle. Die gesetzlichen Fristen hierfür:

  • Ein Mietvertrag über Geschäftsraum kann nach § 57a Satz 1 ZVG i. V. m. § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs gekündigt werden.

     

    Praxis-Beispiel

    Kündigungsfrist Geschäftsraum

    Bis zum 4.7.2011 (der 3.7. ist ein Sonntag) kann der Geschäftsraummietvertrag zum Ablauf des 31.12.2011 gekündigt werden.

  • Der Mietvertrag über Wohnraum hingegen kann nach § 57a Satz 1 ZVG i. V. m. § 573d Abs. 2 Satz 1, 1. Halbsatz BGB außerordentlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden.

     

    Praxis-Beispiel

    Kündigungsfrist Wohnraum

    Der Wohnraummietvertrag kann bis zum 4.6.2011 zum Ablauf des 31.8.2011 gekündigt werden.

Das Merkmal "unter Einhaltung der gesetzlichen Frist" bezieht sich auf die Kündigungsregelungen der § 573d Abs. 1 BGB (Außerordentliche Kündigung von Wohnraum mit gesetzlicher Frist) sowie § 580a Abs. 2 und 4 BGB (Fittkau in: Kompaktkommentar Mietrecht, § 57a ZVG, Rdn. 3).

2 Form der Kündigung: Wie ist zu kündigen?

Die Kündigung des Wohnraummietvertrags bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB), dagegen nicht die Kündigung des Geschäftsraums. Deshalb ist es hier zulässig, die Auflösung des Mietvertrags mündlich zu erklären, denn § 578 Abs. 2 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind) verweist nicht auf die Formvorschrift des § 568 BGB.

 

Praxis-Tipp

Auch Geschäftsräume schriftlich kündigen

Es empfiehlt sich aber, aus Beweisgründen schriftlich zu kündigen.

3 Kündigungszeitpunkt: Bis wann muss gekündigt werden?

Sehr wichtig ist die Regelung des § 57a Satz 2 ZVG. Danach ist die Kündigung ausgeschlossen, "wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist". Damit ist das Sonderkündigungsrecht nach Satz 1 der Vorschrift in Verbindung mit den erwähnten Kündigungsvorschriften gemeint. Diese Bestimmung ist zu unterscheiden von der Kündigungsfrist (s. Abschnitt 1). Die Regelung ist so zu verstehen, dass der Ersteher zwar den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen darf, er muss dies aber zum ersten zulässigen Termin auch tatsächlich tun. Dazu gibt es einiges zu beachten.

Probleme ergeben sich, wenn der Zuschlag der Immobilie unmittelbar vor dem rechnerisch ersten zulässigen Kündigungstermin erfolgt. Die Frage ist dann, ob die Kündigung noch bis zum dritten Werktag des Kalendermonats bei Wohnraum oder bis zum dritten Werktag des Kalendervierteljahres bei Gewerberaum erklärt werden muss oder ob sie wegen der Knappheit der Termine auch später erfolgen darf. Mit diesem Problem haben sich zwei Entscheidungen auseinandergesetzt. Es gelten folgende Grundsätze:

  • Die bloß theoretische Möglichkeit der Kündigung bestimmt nicht den "ersten zulässigen Termin" für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts. Ausschlaggebend ist vielmehr, ob dem Ersteher die Ausübung des Rechts unter Beachtung der erforderlichen Sorgfalt auch tatsächlich möglich ist. Der Ersteher muss die Möglichkeit haben, die Sach- und Rechtslage zu prüfen, sich über die Umstände zu informieren, die für oder gegen einen Verbleib des Mieters sprechen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 5.9.2002, 10 U 66/02, WuM 2002 S. 674). Der Begriff des ersten zulässigen Termins darf also nicht überstrapaziert werden. Vorausgesetzt wird auf jeden Fall eine zuverlässige Information des Erstehers über den vermieteten Gegenstand des ersteigerten Grundstücks, die regelmäßig vom Voreigentümer oder dessen Verwalter zu erlangen ist (so OLG Düsseldorf, a. a. O.). Bloße Auskünfte des Mieters oder von diesem vorgelegte Unterlagen sind dafür grundsätzlich nicht geeignet.
  • Dennoch wird auch dieser Grundsatz selbst nicht überstrapaziert, wie die Entscheidung des OLG Oldenburg (Urteil v. 17.12.2001, 11 U 63/01, GuT 2002 S. 48) deutlich aufzeigt.

     

    Praxis-Beispiel

    Kündigung ist verspätet

    Der Zuschlag für ein Betriebsgrundstück wurde am 28. September erteilt. Die a...

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