Sondereigentum kann auch bei fehlender Trennwand zum Nachbarsondereigentum entstehen

Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann nach Auffassung des BGH (BGH, Urteil v. 18.7.2008, V ZR 97/07) Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt.

In der Teilungserklärung wurde vorliegend hinsichtlich der Sondereigentumseinheiten auf den beigefügten Aufteilungsplan verwiesen. Nach diesem Aufteilungsplan grenzt ein Raum einer Sondereigentumseinheit an eine benachbarte Sondereigentumseinheit. Die Anlage wurde jedoch insoweit abweichend von der Teilungserklärung bzw. dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan errichtet, dass der an das angrenzende Sondereigentum vorhandene Raum lediglich von dem benachbarten Sondereigentum aus begangen werden kann und mit einem dort befindlichen weiteren Raum eine Einheit bildet. Der Erwerber hat folglich beantragt, den benachbarten Sondereigentümer zur Herausgabe und Räumung des nach der Teilungserklärung zu seiner Wohnung gehörenden Raums zu verurteilen und die Abtrennung der nach seiner Auffassung zu seiner Wohnung gehörenden Fläche zu dulden.

Der BGH hatte hier zunächst festgestellt, dass durchaus Sondereigentum an dem streitigen Raum zugunsten des klagenden Wohnungseigentümers entstanden war. Wird nämlich ein noch nicht bebautes Grundstück nach § 8 WEG geteilt, entsteht Sondereigentum mit der Herstellung der jeweiligen Wohnung bzw. Teileigentumseinheit, und zwar spätestens mit der Herstellung des Gebäudes. Abweichungen der Bauausführung von dem Aufteilungsplan berühren das Entstehen des Sondereigentums solange nicht, wie die Abgrenzung des Sondereigentums gegen das Gemeinschaftseigentum und das weitere Sondereigentum in dem Gebäude nicht unmöglich ist. Zur Entstehung von Sondereigentum ist jedenfalls ausreichend, dass dieses gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschaftseigentum eindeutig abgrenzbar ist.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Erfordernis der Abgeschlossenheit des Sondereigentums. Das Erfordernis der Abgeschlossenheit bedeutet nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG ebenso wenig eine notwendige Voraussetzung für das Entstehen von Sondereigentum wie die zum Vollzug der Teilung im Grundbuch notwendige Bescheinigung der Abgeschlossenheit des Sondereigentums durch die Baubehörde. Diese dient der Erleichterung der Prüfung des Eintragungsantrags durch das Grundbuchamt und ist nicht Voraussetzung für dessen Entstehen. Für das Entstehen des Sondereigentums ist die Bescheinigung vielmehr ohne Bedeutung, sofern die Eintragung in das Grundbuch erfolgt.

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