So werden Preisindizes umbasiert
 

Zusammenfassung

In dem nachfolgenden Beitrag wird erläutert, wie Mieterhöhungen zu berechnen sind, wenn der Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel mit einem älteren Basisjahr als 1995 = 100 enthält.

I. Das statistische Bundesamt berechnet und veröffentlicht zurzeit vier Preisindizes, nämlich den

  1. Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte;
  2. Preisindex für die Lebenshaltung von 4-Personen-Haushalten von Angestellten und Beamten mit höherem Einkommen;
  3. Preisindex für die Lebenshaltung von 4-Personen-Haushalten von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen;
  4. Preisindex für die Lebenshaltung von 2-Personen-Rentner-Haushalten mit geringem Einkommen.

Für die Praxis sind lediglich die unter (1) und (3) genannten Indizes von Bedeutung. Sämtliche Indizes werden auf der Preisbasis 1995 = 100 ermittelt. Dies kann zu Problemen führen, wenn in einem Mietvertrag ein Index mit einem älteren Preisbasisjahr vereinbart ist.

II. Bei der Berechnung des jeweils geschuldeten Mietpreises sind dabei zwei Fälle zu unterscheiden:

1. Die Wertsicherungsklausel nach Prozentpunkten (Beispiel: Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte, der im Basisjahr 1985 mit 100 Punkten bewertet worden ist, gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn oder gegenüber der letzten Mietanpassung um mehr als zehn Punkte, so ändert sich die Grundmiete entsprechend).

Für diese Fälle muss der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte nach dem Basisjahr 1985 auf das Basisjahr 1995 umbasiert werden. Dies ist ohne weiters möglich, wenn man die Indexzahlen des Basisjahres 1995 mit einem Umrechnungsfaktor multipliziert.

Die Umrechnungsfaktoren sind folgende:

 
Basisjahr:          
1991 1985 1980 1976 1970 1962
Faktor:          
1,12399 1,24698 1,50706 1,76008 2,47278 3,03024

Berechnungsbeispiel: Der Wertsicherungsklausel liegt der im Beispielsfall genannte Preisindex aller privaten Haushalte nach dem Basisjahr 1985 = 100 zugrunde. Es ist vereinbart, dass die Mietpreisänderung bei einer Veränderung des Indexes um 10 Punkte erfolgen soll. Die letzte Mieterhöhung war im Juli 1993. Damals betrug der Index 120,2 Punkte. Die nächste Mieterhöhung ist nach der Klausel möglich, wenn der Index 1985 = 100 auf 130,2 Punkte steigt. Da der Indexes 1985 = 100 nicht mehr veröffentlicht wird, muss umbasiert werden. Man multipliziert den Index 1995 = 100 mit dem Umrechnungsfaktor (1,24698). Im April 1999 betrug der veröffentlichte Index 1995 = 100 genau 104,8 Punkte. Der Rechenweg ist folgender:

104,8 × 1,24698 = 130,683504.

Die prozentuale Veränderung des Indexes von 120,2 auf 130,2 Punkte beträgt 10 : 1,202 = 8,32%. Demnach ist im April 1999 eine Mieterhöhung um 8,32% möglich.

Die nächste Mieterhöhung ist wiederum möglich, wenn der Index 1985 = 100 wiederum um zehn Punkte, also auf 140,7 Punkte steigt. Will man sich diesen Zeitpunkt vormerken, so ist es wichtig, den entsprechenden Wert des veröffentlichten Indexes 1995 = 100 zu wissen. Man rechnet

140,7 : 1,24698 = 112,8

und merkt vor: Die nächste Mieterhöhung ist möglich, wenn der Index 1995 = 100 den Stand von 112,8 Punkten erreicht. Die Mieterhöhung beträgt dann 10 : 1,306 = 7,66%.

2. Die Wertsicherungsklausel nach Prozenten (Beispiel: Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte inDeutschland, der im Basisjahr 1985 mit 100 Punkten bewertet worden ist, gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn oder gegenüber der letzten Mietanpassung um mehr als 8%, so ändert sich die Grundmiete entsprechend).

Berechnungsbeispiel: Der Wertsicherungsklausel liegt der im Beispielsfall genannte Preisindex aller privaten Haushalte nach dem Basisjahr 1985 = 100 zugrunde. Es ist vereinbart, dass die Mietpreisänderung bei einer Veränderung des Indexes um 8% erfolgen soll. Die letzte Mieterhöhung war im Juli 1993. Damals betrug der Index 120,2 Punkte. Die nächste Mieterhöhung ist nach der Klausel möglich, wenn der Index 1985 = 100 um 8% (9,6 Punkte), also auf 129,8 steigt.

Im Februar 1999 betrug der veröffentlichte Index 1995 = 100 genau 104,3 Punkte. Der Rechenweg ist folgender:

104,3 × 1,24698 = 130,060014

Im Februar 1999 ist eine Mieterhöhung um 8% möglich.

Für die Vormerkung der nächsten Mieterhöhung ist keine Umrechnung nötig, weil die Entwicklung der Werte der jeweiligen Basisjahre (von Rundungsdifferenzen abgesehen)linear verläuft. Man rechnet also

104,3 : 100 × 8 + 104,3 = 112,6

und merkt vor: Die nächste Mieterhöhung um 8% ist möglich, wenn der Index 1995 = 100 den Stand von 112,6 erreicht.

III. Die Umrechnungsfaktoren für den Preisindex für die Lebenshaltung von 4-Personen-Haushalten von Arbeitern und Angestellten mit mittleren Einkommen sind folgende:

 
Basisjahr:          
1991 1985 1980 1976 1970 1962
Faktor:          
1,12802 1,24899 1,50806 1,74798 2,44355 2,98387

Die Rechenschritte zur Umbasierung sind dieselben, wie oben dargestellt.

IV. Eine Umbasierung unterschiedlicher Preisindizes, z...

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