Die Reform des Mietspiegelrechts ist am 1.7.2022 in Kraft getreten. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern sind jetzt Mietspiegel Pflicht. Was ändert sich sonst?

Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft des Instruments verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Mietspiegel sollen unter anderem über mehr Standards rechtssicherer und zuverlässiger werden.

Mietspiegel für größere Städte verpflichtend

In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern ist jetzt die Erstellung eines Mietspiegels verpflichtend. Städte dieser Größe, die bislang keinen Mietspiegel haben, haben bis zum 1.1.2023 Zeit, einen einfachen Mietspiegel zu erstellen; entscheidet sich eine Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, läuft die Übergangsfrist 1 Jahr länger, also bis zum 1.1.2024.

Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter

Für Mieter und Vermieter wird es künftig Pflicht, für die Erstellung der örtlichen Mietspiegel Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnungen zu geben. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Es bleibt dabei – anders als im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehen –, dass Mietspiegel nach 2 Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden sollen und qualifizierte Mietspiegel nach 4 Jahren neu erstellt werden müssen. Hier war zunächst eine weitere Verlängerung auf 3 bzw. 5 Jahre geplant.

Seit dem 1.1.2020 gilt: In Mietspiegel fließen 6 statt 4 Jahre ein

Bereits zu Jahresbeginn 2020 war der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mietspiegel von 4 auf 6 Jahre verlängert worden. Damit sollte der Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten gedämpft werden.

Bis dahin waren in den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln der Städte und Gemeinden nur Mietverträge eingeflossen, die in den vorangegangenen 4 Jahren abgeschlossen wurden.

Hintergrund

Mietspiegel sind eine Referenz, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die ist sowohl für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen als auch beim Abschluss neuer Mietverträge im Geltungsbereich der Mietpreisbremse ein wichtiger Anhaltspunkt. Während die praktische Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln zugenommen hat, werden insbesondere qualifizierte Mietspiegel in gerichtlichen Verfahren verstärkt infrage gestellt.

Zumeist wird darüber gestritten, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Um das Streitpotenzial zu entschärfen und für Gemeinden einen Anreiz zu schaffen, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen, hatten Justiz- und Innenministerium einen Gesetzentwurf zu einer Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt, nebst Entwurf für eine Mietspiegelverordnung.

Das Gesetz über die Reform des Mietspiegelrechts und die Mietspiegelverordnung, die Details über die Erstellung von Mietspiegeln regelt, wurden vor rund 1 Jahr im Bundesgesetzblatt veröffentlicht (BGBl I 2021, S. 4779).

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