Schriftform – Parteivereinbarung | VerwalterPraxis | Immobilien

Ulf Wollenzin

Zusammenfassung

Überblick

Sieht das Gesetz kein Schriftformerfordernis vor, können die Parteien Schriftform vereinbaren.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Bei vereinbarter Schriftform genügt auch – soweit nicht ein anderer Wille ersichtlich ist – die telekommunikative Übermittlung, z. B. durch Telefax oder E-Mail.^{^[1]}

Ein Vertrag kann auch durch einen Briefwechsel zustande kommen. Wird eine solche Form gewählt, kann jede Partei nachträglich eine der gesetzlichen Schriftform entsprechende Beurkundung verlangen.^{^[2]}

[1] § 127 Abs. 2 Satz 1 BGB.

[2] § 127 Abs. 2 BGB.

1 Vereinbarte Schriftform

Haben die Parteien vereinbart, dass über die Vermietung eine schriftliche Vertragsurkunde gefertigt werden soll, kann diese Abrede unterschiedliche Bedeutung haben:

1.1 Beweismittel

Soll durch die schriftliche Vertragsurkunde lediglich ein Beweismittel für die getroffenen Vereinbarungen geschaffen werden, so kommt der Mietvertrag bereits mit der mündlichen Einigung zustande. Die Schriftform hat keine konstitutive (rechtsbegründende), sondern lediglich deklaratorische Bedeutung.

Jede Partei hat gegen die andere Partei einen Anspruch darauf, dass sie bei der Errichtung einer Vertragsurkunde mitwirkt, die inhaltlich den getroffenen Vereinbarungen entspricht. Ist die Urkunde von beiden Seiten unterzeichnet, so kann sich keine Partei darauf berufen, dass die Vertragsurkunde den Inhalt der mündlichen Einigung unrichtig wiedergibt.

Hinweis

Einwendungsausschluss durch Schriftformabrede

Dieser Einwand soll durch die Schriftformabrede ausgeschlossen werden.

1.2 Beurkundungsabrede

Die Parteien können aber auch eine Beurkundungsabrede i. S. v. § 154 Abs. 2 BGB treffen. Diese Vorschrift gilt auch für die vereinbarte Schriftform. Eine solche Beurkundungsabrede hat zur Folge, dass der Vertrag erst zustande kommt, wenn die Schriftform erfüllt ist. Wird die konstitutive Schriftform nicht beachtet, ist der Vertrag nichtig.^{^[1]}

Wichtig

Lose zusammengefügter Vertrag ausreichend

Die Parteien können deshalb auch vereinbaren, dass für die Wahrung der Schriftform die Unterzeichnung eines lose zusammengefügten Vertragswerks ausreicht.

Oftmals wird eine solche Vereinbarung konkludent getroffen, weil viele Parteien mit den komplizierten Regelungen der gesetzlichen Schriftform nicht vertraut sind. Eine Beurkundungsabrede ist nicht ohne Weiteres zu unterstellen. Ein Mietvertrag wird i. d. R. gerade nicht von einem Notar beurkundet. Vielmehr müssen für eine solche Annahme Anhaltspunkte im Vertrag oder im tatsächlichen Verhalten der Parteien bei Vertragsschluss gegeben sein.

Eine Vereinbarung, wonach über das Mietobjekt ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden soll, kann dabei unterschiedlich ausgelegt werden:

Haben die Parteien vereinbart, dass das Zustandekommen oder die Verlängerung eines Mietverhältnisses der Schriftform bedarf, so ist nach der Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB im Zweifel der Vertrag nicht geschlossen, bis die Beurkundung erfolgt ist.
Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Schriftform nur Beweiszwecken dienen soll.^{^[2]} In diesem Fall kommt der Mietvertrag bereits mit der mündlichen Einigung zustande. Die Schriftform hat keine konstitutive, sondern lediglich deklaratorische Bedeutung.

Hinweis
Anspruch jeder gegen jeden
Jede Partei hat gegen die andere Partei einen Anspruch darauf, dass sie bei der Errichtung einer Vertragsurkunde mitwirkt, die inhaltlich den getroffenen Vereinbarungen entspricht.
Ist die Urkunde von beiden Seiten unterzeichnet, kann sich keine Partei darauf berufen, dass die Vertragsurkunde den Inhalt der mündlichen Einigung unrichtig wiedergibt. Dieser Einwand soll durch die Schriftformabrede ausgeschlossen werden.
Ebenso kommt ein Mietvertrag oder Verlängerungsvertrag zustande, wenn die Parteien den noch nicht beurkundeten Vertrag einvernehmlich in Vollzug setzen. Hierdurch kommt nämlich zum Ausdruck, dass der Vertrag ohne Rücksicht auf die Schriftform wirksam werden soll.

Hinweis
Schriftformklausel abdingbar
Eine Schriftformklausel steht dieser Rechtsfolge nicht entgegen, weil eine solche Vereinbarung durch schlüssiges Verhalten abbedungen werden kann.
Dies gilt auch, wenn die Schriftform individualvertraglich vereinbart wurde.^{^[3]}
Die Parteien können aber auch eine Beurkundung als Wirksamkeitsvoraussetzung für das Zustandekommen des Vertrags i. S. v. § 154 Abs. 2 BGB vereinbaren. Eine solche Beurkundungsabrede hat zur Folge, dass der Vertrag erst zustande kommt, wenn die Schriftform erfüllt ist.

Achtung
Ohne Schriftform kein Vertrag
Wird die konstitutive Schriftform nicht beachtet, ist der Vertrag nichtig.^{^[4]}

Hinweis
Streit in der Regel nicht praxisbedeutsam
Fast immer liegt ein schriftlicher Mietvertrag vor, sodass es eher ein akademischer Streit ist, ob der Vertrag bei vereinbarter Schriftform erst mit der beiderseitigen Unterschrift oder schon bei mündlicher Einigung über die Schriftform zustande kommt.