Schriftform – gesetzliche V... / 1.7.1 Vertragsschluss durch Vertreter

Hier ist die Schriftform gewahrt, wenn der Vertreter mit seinem Namen unterschreibt. Aus der Vertragsurkunde muss sich grundsätzlich ergeben, dass der Unterzeichnende als Vertreter der Vertragspartei tätig wird.

 

Wichtig

Zusatz zur Unterschrift entfällt

Ein Zusatz zur Unterschrift ist entbehrlich, wenn der Unterzeichnende nicht die Absicht hat, selbst Partei des Mietvertrags zu werden und sich aus den Umständen ergibt, dass er mit seiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will.

Dies ist insbesondere in 2 Fällen anzunehmen:

  1. Wenn die Mietsache von einer juristischen Person vermietet wird oder wenn eine juristische Person Mieter ist.

    In diesem Fall ist klar, dass der Unterzeichner nicht für sich, sondern für die juristische Person handeln will.

    Hat eine GmbH mehrere Geschäftsführer, ist die Schriftform gewahrt, wenn einer der Geschäftsführer unterschreibt. Ebenso ist die Schriftform gewahrt, wenn ein Dritter unterschreibt. In all diesen Fällen ist klar, dass der Unterzeichner nicht für sich, sondern für die juristische Person handeln will.

    Hat der Unterzeichner als vollmachtloser Vertreter gehandelt, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags davon ab, ob er von den Geschäftsführern der GmbH genehmigt wird. Eine solche Genehmigung kann auch stillschweigend erklärt werden, z. B. durch die Übernahme der Mietsache und die Zahlung der Miete. Mit der Wahrung der Schriftform hat dies nichts zu tun.

  2. Wenn eine einzelne natürliche Person Vermieter oder Mieter ist und der Vertrag durch einen Dritten unterschrieben wird.

    Auch hier ist klar, dass der Unterzeichner nicht für sich, sondern für die Vertragspartei handeln will.

Wird ein Mietobjekt an eine BGB-Gesellschaft vermietet, ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Vertragsurkunde von allen Gesellschaftern unterzeichnet wird. Die Gesellschafter können ein Mitglied der Gesellschaft mit ihrer Vertretung beauftragen. In diesem Fall muss die Unterschrift des Unterzeichners mit einem Zusatz versehen werden, aus dem sich ergibt, dass der Unterzeichner nicht nur im eigenen Namen, sondern zugleich für die übrigen Gesellschafter gehandelt hat.

Entsprechendes gilt, wenn eine Immobilie durch eine Erbengemeinschaft vermietet wird. Hier ist es erforderlich, dass sämtliche Erben die Vertragsurkunde unterzeichnen. Wird die Urkunde durch einen Vertreter unterzeichnet, muss das Vertretungsverhältnis in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen.

Eine Besonderheit gilt für die Partnerschaftsgesellschaft. Die Partnerschaft ist eine Gesellschaft, in der sich Angehörige freier Berufe zur Ausübung ihrer Berufe zusammenschließen. Sie übt kein Handelsgewerbe aus. Angehörige einer Partnerschaft können nur natürliche Personen sein. Der Name der Partnerschaft muss den Namen mindestens eines Partners, den Zusatz "und Partner" oder "Partnerschaft" sowie die Berufsbezeichnungen aller in der Partnerschaft vertretenen Berufe enthalten. Auf die Vertretung der Partnerschaft sind die Vorschriften des § 125 Abs. 1 und 2 HGB sowie der §§ 126 und 127 HGB entsprechend anzuwenden. Danach gilt im Innenverhältnis: Zur Vertretung der Partnerschaftsgesellschaft ist jeder Partner ermächtigt, wenn er nicht durch den Gesellschaftsvertrag von der Vertretung ausgeschlossen ist. Jedoch kann Gesamtvertretung vereinbart werden. Für das Außenverhältnis gilt: Ist der Gesellschaft gegenüber eine Willenserklärung abzugeben, so genügt die Abgabe gegenüber einem der zur Mitwirkung bei der Vertretung befugten Gesellschafter. Die Vertretungsmacht der Gesellschafter erstreckt sich auf alle gerichtlichen und außergerichtlichen Geschäfte. Dies gilt auch für den Abschluss, die Durchführung und die Änderung von Mietverträgen mit der Gesellschaft. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.

Ist eine Kapitalgesellschaft am Vertrag beteiligt, dann ist die Schriftform gewahrt, wenn der Mietvertrag durch ein Mitglied des Vorstands und einen Prokuristen mit dem Zusatz "ppa." unterzeichnet wird. Dies gilt auch dann, wenn sich aus dem Handelsregister ergibt, dass die Gesellschaft durch mehrere Vorstandsmitglieder vertreten wird. Auch in einem solchen Fall wird deutlich, dass die Unterzeichnung für alle Vorstandsmitglieder erfolgen soll.

Entsprechendes gilt für den Verein. Hier muss die Unterzeichnung durch alle Vorstandsmitglieder erfolgen, wenn der Verein mehrere Vorstände hat und Gesamtvertretung besteht. Wird der Mietvertrag in einem solchen Fall nicht von allen Vorstandsmitgliedern unterzeichnet, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich aus einem Zusatz zur Unterschrift (etwa durch den Vermerk "i..V.") ergibt, dass die Unterzeichner zugleich für die übrigen Vorstandsmitglieder unterzeichnen wollen. Andernfalls bleibt unklar, ob die Urkunde vollständig ist oder es zur Wirksamkeit des Vertrags noch einer weiteren Unterschrift bedarf. Das Vertretungsverhältnis kann auch durch die Beifügung eines Stempelaufdrucks mit der Bezeichnung des V...

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