Schriftform – gesetzliche Vorschriften / 1.3.1 Wesentliche Änderungen

Wesentliche Änderungen sind z. B.

• die Veränderung – auch die Herabsetzung^[1] – des Mietpreises^[2] sowie die Änderung der Fälligkeit der Miete.^[3]

  Wird die Mieterhöhung auf eine Wertsicherungsklausel gestützt, ist zu unterscheiden:

  1. Ist vereinbart, dass sich die Miete bei einer Veränderung eines von den Parteien bestimmten Indexes ohne Zutun der Parteien ("automatisch") verändert, wenn sich der Index ändert, so bedarf zwar die Anpassungsklausel der Schriftform; das Verlangen der begünstigten Partei auf Mietanpassung ist dagegen formlos möglich.^[4]
  2. Das gilt auch, wenn bei einer bestimmten Indexänderung eine Partei durch eine einseitige Willenserklärung eine Veränderung der Miete bewirken kann.^[5]
  3. Ist demgegenüber vereinbart, dass eine Partei bei einer bestimmten Indexänderung Anspruch auf eine Neufestsetzung der Miete hat, tritt die Mietanpassung weder "automatisch" noch aufgrund einer einseitigen Erklärung einer Partei ein, sondern wird im Wege eines Änderungsvertrags vollzogen. Dieser Änderungsvertrag bedarf der Schriftform.^[6]

  In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und der Literatur wird teilweise die Ansicht vertreten, dass Mietänderungsvereinbarungen von geringem Umfang formfrei möglich sind.^[7] Nach anderer Ansicht zählt eine dauerhafte Mietänderung unabhängig von ihrem Umfang immer zu den wesentlichen Änderungen.^[8]

  Der BGH folgt dieser Meinung – jedenfalls, wenn die Mietänderung für mehr als 1 Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann.^[9] Maßgeblich ist der Schutzzweck des § 550 BGB und das Gebot der Rechtssicherheit: Ein Grundstückserwerber, der beim Eigentumsübergang in das Mietverhältnis eintritt, habe ein gewichtiges Interesse an der Miethöhe, weil hiervon der Kündigungszeitpunkt beim Zahlungsverzug abhängt.

• die Erweiterung^[10], Verringerung^[11] oder Auswechslung des Mietgegenstands^[12],

• der Wechsel oder die Aufnahme eines weiteren Mieters in das Vertragsverhältnis, wenn dies auf vertraglicher Regelung (und nicht aufgrund gesetzlicher Vorschriften, z. B. nach §§ 569a, 569b BGB) beruht.^[13]

  Ein Mieterwechsel genügt der Schriftform des § 550 BGB, wenn der eintretende Mieter seine Rechtsstellung durch eine Urkunde nachweisen kann. Die Zustimmung des ausscheidenden Mieters ist formlos möglich.^[14] Tritt ein weiterer Mieter dem Vertrag bei, so ist die Schriftform des § 550 BGB gewahrt, wenn der Vermieter den Beitritt mit dem beitretenden Mieter schriftlich vereinbart. Die Zustimmung des ursprünglichen Mieters ist formlos möglich.^[15]

• die Beschränkung der Kündigungsbefugnis, wenn hierdurch die Dauer des Mietverhältnisses auf längere Zeit als 1 Jahr erstreckt wird.^[16]

Nach Ansicht des OLG Brandenburg^[17] bedarf die Vorverlegung des Mietbeginns um ca. 10 Tage ebenfalls der Schriftform. Regelmäßig dürften auf diesen Fall jedoch die in Abschn. 1.3.2 dargestellten Grundsätze anzuwenden sein.

[1] OLG Rostock, DWW 2002 S. 331; OLG Düsseldorf, GE 2003 S. 251.

[2] BGH, NJW 1999 S. 3257; OLG Karlsruhe, GE 2001 S. 694; LG Berlin, NJWE-MietR 1996 S. 195; AG Köln, WuM 1984 S. 227; abw. Timme/Hülk, NJW 2007, S. 3313, 3316: unter 10 % unwesentlich.

[3] BGH, NJW 2008 S. 84 = NZM 2008 S. 84; kritisch hierzu: Leonhard, NZM 2008, S. 353 f..

[4] BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014 S. 1300.

[5] BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014 S. 1300.

[6] BGH, Urteil v. 11.4.2018, XII ZR 43/17 betr. eine Klausel, wonach der Vermieter bei einer Veränderung des vereinbarten Preisindexes "eine Neufestsetzung der ... Grundmiete verlangen" kann.

[7] OLG Jena, NZM 2008 S. 572, 575 f.; Erman/Lützenkirchen, § 550, Rn. 17; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Schweitzer, Gewerberaummiete, § 550 BGB, Rn. 61; Heile/Landwehr, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. 2508; Leo, NZM 2006, S. 452, 453; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, Kap. 5 Rn. 104 f.; Staudinger/Emmerich, § 550, Rn. 29 a; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. I 131; Timme/Hülk, NJW 2007, S. 3313, 3316.

[8] OLG Karlsruhe, NZM 2003 S. 513, 517; Lammel, in Schmidt-Futterer, § 550 BGB, Rn. 41 f.; Bieber, in MünchKomm, § 550, Rn. 7; Blank, in Blank/Börstinghaus, Miete, § 550 BGB, Rn. 53; Späth, ZMR 2010, S. 585, 589.

[9] BGH, Urteil v. 25.11.2015, XII ZR 114/14, Rn. 14-20.

[10] BGH, Beschluss v. 25.1.2017, XII ZR 69/16.

[11] BGH, NZM 1999 S. 763.

[12] BGH, NJW 1992 S. 2283 = ZMR 1992 S. 2283; NJW-RR 1992 S. 654.

[13] BGHZ 65 S. 49; NJW 1998 S. 62 = NZM 1998 S. 29; BGH, Urteil v. 16.2.2005, XII ZR 162/01; Heile, in Bub/Treier, Rn. II 771.

[14] OLG Celle, NZM 2008 S. 488.

[15] OLG Celle, NZM 2008 S. 488.

[16] BGH, LM § 566 BGB Nr. 5.

[17] NZM 2008 S. 406.