Schriftform – gesetzliche Vorschriften / 1.1.1 Anwendungsbereich des § 550 BGB

§ 550 BGB ist in folgenden Fällen anwendbar:

1. Wenn in dem Vertrag eine fest bestimmte Vertragszeit von mehr als 1 Jahr vereinbart ist und der Vermieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Vertragszeit nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beenden kann. Die Jahresfrist wird vom Beginn des Mietverhältnisses, nicht ab Vertragsschluss, gerechnet.
2. Bei einem vereinbarten Kündigungsausschluss: Erforderlich ist, dass das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung für längere Zeit als 1 Jahr vertraglich ausgeschlossen ist. Es genügt, wenn lediglich einzelne Kündigungstatbestände (z. B. die Eigenbedarfskündigung) ausgeschlossen sind.^[1] Der Umstand, dass der Mieter vor Ablauf eines Jahres kündigen kann, spielt keine Rolle.
3. Bei einem befristeten Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel auf bestimmte oder unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund der Befristung erstmals zu einem späteren Zeitpunkt als 1 Vertragsjahr im Wege der ordentlichen Kündigung beenden kann. Wird vereinbart, dass die Kündigung zum Ablauf des 1. Vertragsjahres möglich sein soll, so ist § 550 BGB unanwendbar.^[2] Etwas anderes gilt, wenn die Kündigung erstmals nach Ablauf des 1. Vertragsjahres möglich ist; in diesem Fall wird das Mietverhältnis durch die Kündigungsfrist über die Dauer eines Vertragsjahres hinaus verlängert.
4. Bei einem befristeten Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel auf bestimmte Zeit, wenn der Verlängerungszeitraum die Dauer eines Jahres überschreitet.
5. Wenn der Mieter die Möglichkeit hat, den Vertrag aufgrund einer Option über 1 Jahr hinaus zu verlängern.^[3]

6. Wenn der Vermieter dem Mieter verspricht, dass das Mietverhältnis vonseiten des Vermieters unkündbar sein soll, solange der Mieter die Mietsache benötigt und beide Parteien davon ausgehen, dass der Mieter die Sache noch über Jahre hinaus benötigen werde.^[4]

   Gleiches gilt, wenn die ordentliche Kündigung nach den übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien für eine längere Zeit als 1 Jahr ausgeschlossen sein soll.^[5]

7. Bei einem Mietverhältnis auf Lebenszeit des Mieters^[6] oder des Vermieters.
8. Bei einem Mietverhältnis unter einer auflösenden Bedingung i. S. v. § 572 Abs. 2 BGB, wenn aufgrund der Art der Bedingung davon auszugehen ist, dass das Mietverhältnis länger als 1 Jahr dauern wird.
9. Wenn der Mieter einen abwohnbaren Baukostenzuschuss geleistet hat und die Dauer der Abwohnzeit 1 Jahr übersteigt.
10. Wenn die Parteien eines unbefristeten Mietvertrags eine längere Kündigungsfrist als 1 Jahr vereinbaren.
11. Wenn die Parteien eines unbefristeten Mietvertrags nachträglich die Kündigungsmöglichkeit auf längere Zeit als 1 Jahr ausschließen. Dies gilt aber nur, wenn dies vertraglich erfolgt; deshalb ist ein Mietverhältnis auf Lebenszeit nicht wirksam vereinbart, wenn der Vermieter in seinem Testament verfügt, dass der Mieter die Wohnung bis an sein Lebensende behalten kann.^[7]

12. Wenn ein befristetes Mietverhältnis durch fristlose Kündigung beendet wird und sich die Parteien nach Zugang der Kündigung auf die Fortsetzung der Vertragsbeziehungen einigen.^[8] In diesem Fall liegt in der Fortsetzungsvereinbarung der Abschluss eines neuen Mietvertrags. Soll dieser Vertrag länger als 1 Jahr dauern, so ist § 550 BGB zu beachten.

    Wird ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag im Verlauf der Mietzeit befristet, gilt § 550 BGB für den gesamten Vertragsinhalt, also auch für die vor der Befristung getroffenen Vereinbarungen.

    Dies führt zu der Frage, ob ein Erwerber verpflichtet ist, einer Nachbeurkundung der zwischen dem Veräußerer und dem Mieter getroffenen Vereinbarungen zuzustimmen. Der BGH verneint das: Anderenfalls wäre der Erwerber an die früheren (nicht beurkundeten) Vereinbarungen gebunden; dies will § 550 BGB gerade verhindern.^[9] Die Kündigung ist auch in diesem Fall nach § 550 Satz 2 BGB "frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig".

    Entsteht die Beurkundungspflicht erst im Verlauf der Mietzeit, ist dieser Zeitpunkt als der der Überlassung i. S. d. § 550 Satz 2 BGB anzusehen.^[10]

    Hinweis

    Alter Vertrag mit neuem Datum und Unterschrift genügt

    Für die Einhaltung der Schriftform genügt es dabei, wenn die Parteien eine bereits existierende Vertragsurkunde unter neuem Datum erneut mit ihrer Unterschrift versehen (vom BGH, ZMR 1998 S. 612, wurde dies offengelassen).

    Etwas anderes gilt, wenn die Parteien vor Ablauf einer Kündigungsfrist die Fortsetzung des bisherigen Vertrags beschließen; ein solcher Fortsetzungsvertrag ist formlos möglich.^[11]

13. Ein Mieterwechsel kann durch Vertrag zwischen dem Vermieter und dem (bisherigen oder zukünftigen) Mieter oder durch Vertrag zwischen den Mietern vereinbart werden. In allen Fällen muss der nicht am Vertragsschluss Beteiligte das Rechtsgeschäft genehmigen. In diesen Fällen ist streitig, ob ein solcher Vertrag der Schriftform bedarf.^[12]

    Auf den Eigentümerwechsel nach § 566 BGB findet § 550 BGB dagegen keine Anwendung. Hat in der Vergangenheit ein Vermieterwechsel durch zweiseitigen Vertrag zwischen dem alten u...