Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln

Zusammenfassung

 
Überblick

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters. Diese Vorschrift wird im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen allerdings regelmäßig durch Formularvertrag abgeändert. Hierzu hat die Praxis zahlreiche Klauseln entwickelt. Man unterscheidet zwischen Vereinbarungen zur Renovierungspflicht bei Mietbeginn (Übernahmeklauseln), Regelungen zur Übertragung der Renovierungspflicht während der Dauer des Mietverhältnisses (Renovierungsklauseln) und Vereinbarungen zur Regelung der Renovierungspflicht bei Vertragsende (Rückgabeklauseln). Der Beitrag gibt einen Überblick über die Entscheidungen des BGH zu diesem Rechtsgebiet. Urteile und Beschlüsse mit dem Aktenzeichen VIII ZR... sind zur Wohnraummiete ergangen; Entscheidungen mit dem Aktenzeichen XII ZR... betreffen ein gewerbliches Mietverhältnis.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Zur Frage der Wirksamkeit von formularmäßigen Klauseln, die den Mieter zur Durchführung von bestimmten Renovierungsmaßnahmen verpflichten, hat sich eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. Nachdem jedoch Gegenstand der Verfahren regelmäßig nur eine bestimmte vorformulierte Klausel war, deren Vereinbarkeit mit den §§ 305 ff. BGB geprüft wurde, gibt es keine allgemeinverbindliche Formulierung für eine entsprechende Vereinbarung.

Anhand der Rechtsprechung ist in jedem Einzelfall die Vereinbarkeit der konkreten Klausel mit den §§ 305 ff. BGB zu prüfen. Nach Ansicht des LG Berlin[1] kann der Mieter auch bereits während des laufenden Mietverhältnisses durch eine Feststellungsklage prüfen lassen, ob er zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

1 Verpflichtung zur Renovierung bei Mietbeginn (Übernahmeklausel)

 
Praxis-Beispiel

Übernahmeklausel

"Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung vor dem Einzug zu renovieren."

Eine Vereinbarung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung bei Vertragsbeginn zu renovieren, verstößt gegen § 307 BGB.[1] Maßgeblich hierfür ist die Erwägung, dass die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als entgeltähnliche, nachschüssige Verpflichtung gesehen werden muss. Damit stünde es nicht im Einklang, wenn der Mieter zur Beseitigung solcher Abnutzungserscheinungen verpflichtet wird, die ein anderer verursacht hat.

[1] OLG Hamburg, Beschluss v. 13.9.1991, 4 U 201/90, NJW-RR 1992 S. 10; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 538 BGB Rn. 152; Kraemer, NZM 2003, S. 417, 419.

2 Klauseln zur Übertragung der Renovierungspflicht während der Mietzeit

2.1 Freizeichnungsklausel

 
Praxis-Beispiel

Freizeichnungsklausel

  1. "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen."
  2. "Dekoration ist Sache des Mieters."

Bei diesen Vertragsgestaltungen wird § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdings nicht auf den Mieter übertragen; vielmehr steht es im freien Belieben des Mieters, ob er Renovierungsarbeiten durchführt oder ob er sich mit "abgewohnten" Räumen zufriedengibt. Fehlt eine besondere Vereinbarung über die Erfüllung der Rückgabepflicht, so kann der Mieter die Mietsache mit allen Abnutzungen zurückgeben, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch bedingt sind.

Die Pflicht des Vermieters zur Übergabe einer zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Wohnung wird durch die Freizeichnungsklausel grundsätzlich nicht tangiert. Jedoch kann die Auslegung im Einzelfall ergeben, dass sich der Vermieter auch hiervon freizeichnen wollte. Die Abgrenzung zur Renovierungsklausel kann im Einzelfall schwierig sein. Nach einer Entscheidung des LG Hamburg[1] bewirkt die Klausel "Dekoration ist Sache des Mieters" lediglich eine Freizeichnung des Vermieters.

[1] Urteil v. 23.2.1973, 11 S 51/72, MDR 1973 S. 933.

2.2 Renovierungsklausel

 
Praxis-Beispiel

Renovierungsklausel

  1. "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen."
  2. "Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten."
  3. "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter."

Die Klausel in Beispiel 1 gilt nach dem OLG Karlsruhe[1] als wirksame Renovierungsklausel. Gleiches gilt für die Klausel in Beispiel 2. Nach der Rechtsprechung des BGH[2] ist die Klausel in Beispiel 3 in derselben Weise wie die Klausel in den Beispielen 1 und 2 zu verstehen. Der BGH beruft sich für seine Ansicht auf ein vom Wortlaut der Klausel abweichendes gemeinsames Begriffsverständnis der Parteien. Demnach ist zu lesen: "Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten."

Bei allen Klauseln ist der Mieter gegenüber dem Vermieter während der Mietzeit zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Es ist nicht erforderlich, dass die Renovierungsfristen vertraglich geregelt werden. Es genügt, wenn vereinbart wird, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat; bei fehlendem vertraglichen Fristenplan müssen diese Arbeiten nach Ablauf der üblichen Fristen durchgeführt werden.[3]

[1] RE v. 16.4.1992, 9 REMiet 2/91, WuM 1992 S. 349.
[2] Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/02, WuM 2004 S. 529; kriti...

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