Schönheitsreparaturen: Mieter muss unrenoviert übergebene Wohnung nicht streichen
  
Begriff

Der BGH hat nachgelegt und bekräftigt: Auch Vereinbarungen zwischen dem neuen Mieter und seinem Vorgänger machen eine unwirksame Renovierungsklausel nicht wirksam. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn sich der Mieter gegenüber dem vorigen Mieter zur Renovierung verpflichtet hat.

Hintergrund: Renovierungsvereinbarung mit Vormieter

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter Schadensersatz wegen mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen. Das Mietverhältnis bestand von Januar 2009 bis Februar 2014. Im Formularmietvertrag ist vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen. Bei Mietbeginn wurde die Wohnung dem Mieter unrenoviert übergeben.

Vor seinem Einzug hatte der Mieter mit der Vormieterin eine "Renovierungsvereinbarung" getroffen. In dieser hatte er von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, eine Zahlung von 390 EUR geleistet und sich bereit erklärt, erforderliche Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

Am Ende der Mietzeit hatte der Mieter seine Wohnung selbst gestrichen. Die vermietende Wohnungsbaugenossenschaft beanstandete diese Renovierung als mangelhaft und ließ einen Fachbetrieb nacharbeiten. Die hierfür angefallenen Kosten von 800 EUR verlangt sie vom Mieter als Schadensersatz.

Der Mieter meint, von vornherein nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen zu sein. Die Wohnung sei unrenoviert übergeben worden, was nach aktueller BGH-Rechtsprechung dazu führe, dass die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam sei. Anderer Ansicht ist die Vermieterin: Angesichts der mit der Vormieterin geschlossenen Renovierungsvereinbarung sei der Mieter so zu behandeln, als sei ihm die Wohnung renoviert übergeben worden.

Entscheidung: Renovierungsklausel bleibt unwirksam

Der Mieter war nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen.

Eine Formularklausel, mit der die Pflicht, die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen, auf den Mieter übertragen wird, ist unwirksam, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und kein angemessener Ausgleich gewährt worden ist (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 184/14). Ansonsten müsste der Mieter auch sämtliche Gebrauchsspuren seines Vorgängers beseitigen und dem Vermieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie selbst erhalten hat.

Das gilt auch, wenn sich der Mieter gegenüber seinem Vormieter zur Renovierung verpflichtet hat. Die Wirkung einer solchen Vereinbarung ist von vornherein auf die daran beteiligten Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Die Vereinbarung kann keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen nehmen. Insbesondere führt sie nicht dazu, dass der Vermieter so gestellt wird, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16

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