Begriff

BGB § 535

Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel: "Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist." berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1990 ein Mietvertrag über eine in Berlin gelegene preisgebundene Wohnung. Die Preisbindung ist mittlerweile beendet; die ursprüngliche Eigentümerin – eine Baugesellschaft – hat das Mietshaus zwischenzeitlich veräußert.

In dem Formularmietvertrag ist hinsichtlich der Schönheitsreparaturen Folgendes vereinbart:

  1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
  2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
  3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.

Außerdem schlossen die ursprünglichen Vertragsparteien eine Zusatzvereinbarung mit folgendem Inhalt: "In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat. Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt."

Im Februar 2012 teilte der Mieter dem Vermieter mit, dass er die Absicht habe, die Wohnung zu renovieren. Der Vermieter widersprach; er vertritt die Ansicht, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen seine Sache sei. Ungeachtet dessen hat der Mieter renoviert. Er nimmt den Vermieter auf Kostenerstattung in Höhe von ca. 2.500 EUR in Anspruch.

Das Landgericht wies die Klage ab: Nach der gesetzlichen Regelung seien die Schönheitsreparaturen vom Vermieter auszuführen; dieser Grundsatz werde durch die Vertragsregelung nicht geändert.

Der BGH ist anderer Ansicht.

1. Unklare Formularklausel

Die betreffenden Regelungen sind Teil eines Formularvertrags; deshalb sind hierauf die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB anzuwenden. Ist eine Vertragsklausel mehrdeutig, so gilt die Unklarheitenregel des § 305c BGB: Danach gehen Zweifel bei der Auslegung zulasten des Verwenders, im Entscheidungsfall zulasten des Vermieters.

2. Auslegung der Vertragsklausel

Unter Berücksichtigung dieses Grundsatzes ist die Klausel dahingehend auszulegen, dass der Mieter frei entscheiden kann, ob er die Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder den Vermieter in Anspruch nimmt.

Hierfür spricht zum einen der Wortlaut der Regelung, weil die Klausel keinen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters enthält. Zum anderen ist eine solche Auslegung auch interessengerecht: Der Mieter erhält einen Anreiz für die Eigenleistung; entscheidet er sich hierfür, wird der Vermieter von seiner Renovierungsverpflichtung befreit.

3. Informationspflicht des Mieters

Der Mieter ist gehalten, den Vermieter rechtzeitig über seine Absichten zu informieren. Auf diese Weise wird gewährleistet, dass der Vermieter nicht durch eine unangekündigte, eigenmächtige Renovierung vor vollendete Tatsachen gestellt wird und hierdurch Nachteile erleidet, etwa bei der Feststellung, ob die Renovierung überhaupt notwendig war.

Diese Informationspflicht hat der Mieter hier erfüllt.

4. Höhe des Kostenansatzes

Die Höhe des Ersatzanspruchs richtet sich nach den Kostensätzen in § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. BV.

Der Ablauf der Preisbindung spielt für den Erstattungsanspruch keine Rolle, weil alle vertraglichen Regelungen einschließlich der Vereinbarung über den Mietpreis auch nach der Preisbindung fortgelten.

5. Kostenschuldner bei Vermieterwechsel

Beim Vermieterwechsel kommt es hinsichtlich des Kostenschuldners darauf an, wer zum Zeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen Eigentümer der Wohnung ist.

Im Entscheidungsfall war dies der Erwerber.

Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil weitere Feststellungen zur Notwendigkeit der durchgeführten Schönheitsreparaturen sowie zu deren sach- und fachgerechter Ausführung erforderlich sind.

BGH, Urteil v. 3.12.2014, VIII ZR 224/13

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