Entscheidungsstichwort (Thema)

Sondereigentumsfähigkeit eines gemeinschaftlichen Heizungsraums

 

Leitsatz (amtlich)

Ob ein Kellerraum, in dem die zentrale Heizungsanlage des Objekts untergebracht ist, allein der Energieversorgung oder auch noch anderen Zwecken dient, bestimmt sich in erster Linie nach den Nutzungsangaben in dem der Teilungserklärung anliegenden Aufteilungsplan. Sofern diese nicht als verbindlich anzusehen sein sollten (dazu OLG Schleswig, Beschl. v. 30.10.2002 - 2 W 39/02, ZMR 2004, 68), ist maßgebend, ob der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit, insb. auch seiner Größe, objektiv geeignet ist, neben der Unterbringung der Heizungsanlage noch andere, zumindest annähernd gleichwertige Nutzungszwecke zu erfüllen.(Anschluss an BGHZ 73, 302 [311]).

Eine Heizungsraum verliert nicht allein dadurch seinen spezifischen Charakter, dass er auch als Abstell- oder Lagerraum genutzt wird. Eine solche Nutzung ist lediglich von sekundärer Natur.

§ 5 Abs. 2 WEG enthält für die Bildung von Sondereigentum eine absolute Grenze, die nicht durch Billigkeitserwägungen relativiert werden darf. Für Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes infolge einer langjährige Nutzung der streitbefangenen Kellerräume besteht daher kein Raum.

 

Normenkette

BGB §§ 242, 890, 894; WEG § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 2, § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1

 

Verfahrensgang

LG Lübeck (Beschluss vom 06.12.2005; Aktenzeichen 3 T 228/05)

AG Reinbek (Aktenzeichen 5-II 22/05)

 

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2) tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert wird für die Verfahren der sofortigen Beschwerde und der sofortigen weiteren Beschwerde jeweils auf 17.500 EUR festgesetzt.

 

Gründe

I. Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer der im Beschlussrubrum bezeichneten Anlage, bestehend aus einem Doppelhausobjekt. Die Beteiligten zu 1) sind mit einem Miteigentumsanteil von ½ am Gesamtobjekt Sondereigentümer der Wohnung L.-allee 4b; die Beteiligten zu 2) sind bei einem Miteigentumsanteil von ebenfalls ½ Sondereigentümer der Wohnung L.-allee 4a. Im Kellergeschoss dieses Sondereigentums ist eine Gasheizungsanlage installiert, die beide Wohneinheiten versorgt. Sie hat eine Fläche von 0,7 m2 und befindet sich in einem ca. 9 m2 großen Durchgangsraum, der vom Erdgeschoss der Beteiligten zu 2) über eine Kellertreppe und einen Kellerflur erreichbar ist. Hinsichtlich der Belegenheit der Kellerräume wird auf die Anlage Ag 7 Bezug genommen, die Heizungsanlage ist dort gelb gekennzeichnet.

Bei dem Wohnungseigentumsobjekt handelte es sich ursprünglich um ein Einfamilienhaus in Form eines Bungalows. Der Beteiligte zu 2b. entschloss sich im Jahre 1993 mit seinen Söhnen in ungeteilter Erbengemeinschaft, das Einfamilienhaus zu einem Doppelhaus umzugestalten und eine Haushälfte nach Bildung von Wohnungseigentum zu verkaufen. Mit dem Käufer verständigte sich die Erbengemeinschaft dahingehend, dass beide Haushälften aus dem Wohnungseigentum der Erbengemeinschaft heraus beheizt werden sollten.

Die Erbengemeinschaft errichtete alsdann unter dem 21.1.1994 die notarielle Teilungserklärung (TE - Anlage Ag 6). § 2 Ziff. 2 TE weist die Heizungsanlage als gemeinschaftliches Eigentum aus. Der Aufteilungsplan der Abgeschlossenheitsbescheinigung (Bl. 205 ff. d.A.), auf den § 1 TE Bezug nimmt, deklariert den Heizungsraum ebenso wie die Flurräume 1 und 2. im Kellergeschoss als Sondereigentum der Beteiligten zu 2).

Die Beteiligten zu 1) sind Rechtsnachfolger des Käufers. Sie haben vor dem AG u.a. beantragt, die Beteiligten zu 2) zu verpflichten, die bauliche Herstellung eines ungehinderten Zugangs zur Heizungsanlage auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu dulden. Das AG hat diesen Antrag mit der Begründung zurückgewiesen, dass eine solche bauliche Maßnahme einen einstimmigen Beschluss erfordere, es insoweit an einer Zustimmung der Beteiligten zu 2) fehle, darüber hinaus eine analoge Anwendung des § 917 Abs. 1 BGB (Notwegrecht) ausscheide. Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten zu 1) sofortige Beschwerde eingelegt. Sie haben nunmehr beantragt, die Beteiligten zu 2) zu verpflichten, einer Grundbuchberichtigung dahingehend zuzustimmen, dass der im Keller belegene Heizungsraum Gemeinschaftseigentum sei, ferner zuzustimmen, dass zwischen den Kellern der Parteien ein Wanddurchbruch vorgenommen und eine verschließbare Stahltür eingebaut werde, darüber hinaus einer Grundbuchberichtigung durch Änderung der Teilungserklärung dergestalt zuzustimmen, dass sie berechtigt seien, den gemeinsamen Heizungsraum durch diese Stahltür zu erreichen. Hilfsweise haben die Beteiligten zu 1) die Zustimmung zur Errichtung einer Kelleraußentreppe zum gemeinsamen Heizungsraum sowie zu einer entsprechenden Änderung der Teilungserklärung begehrt.

Die Beteiligten zu 2) haben im Beschwerdeverfahren geltend gemacht: Der Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 1) habe an eine...

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