Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf
  
Begriff

BGB §§ 280 Abs. 1, 573 Abs. 2

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der – dieser möglicherweise nicht offenbarten – Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

  1. Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang.
  2. An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein.
  3. Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen. Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substanziellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet.

    (weitere Leitsätze der Redaktion)

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus. Der Vermieter hat dieses Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für seinen Neffen im November 2010 gekündigt und Räumungsklage erhoben. In der Folgezeit schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich. In Erfüllung der sich hieraus ergebenden Räumungsverpflichtung haben die Mieter das Haus Ende Juli 2012 geräumt und an den Vermieter zurückgegeben.

Ob und gegebenenfalls wann der Neffe das Haus bezogen hat, ist zwischen den Parteien streitig; jedenfalls hat er das Haus alsbald wieder geräumt. Der Vermieter veräußerte die Immobilie leer stehend im April 2013 – also ca. 8 Monate nach dem Auszug der Mieter – an einen Dritten.

Die Mieter vertreten die Ansicht, dass der Eigenbedarf in Wirklichkeit nicht bestanden habe. Der Vermieter habe bereits im Jahr 2008 einen Makler mit der Vermittlung eines Kaufvertrags beauftragt; dieser habe die Verkaufsbemühungen auch nach dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung fortgesetzt. Wegen des vorgetäuschten Eigenbedarfs machen die Mieter einen Schadensersatzanspruch in Höhe von ca. 62.000 EUR geltend.

Die Instanzgerichte wiesen die Klage ab. Die Nichtzulassungsbeschwerde der Mieter hatte Erfolg.

1. Räumungsvergleich und Verzichtswille des Mieters

Der BGH befasst sich zunächst mit der Frage, ob der Anspruch der Mieter durch den Räumungsvergleich ausgeschlossen wird. Nach der Rechtsprechung des BGH steht dem Mieter grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Vermieter schuldhaft wegen eines in Wirklichkeit nicht bestehenden Eigenbedarfs kündigt.

Gleiches gilt, wenn der Mieter nach Ausspruch einer vorgetäuschten Kündigung mit dem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag oder Räumungsvergleich abschließt, weil er von der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zum Kündigungsgrund überzeugt ist.

 
Hinweis

Andere Beurteilung bei Auszugswille

Anders ist die Rechtslage, wenn der Mieter auf jeden Fall – ohne Rücksicht auf das Bestehen des Eigenbedarfs – ausziehen will (grundlegend: BGH, Urteile v. 8.4.2009, VIII ZR 231/07, NJW 2009 S. 2059, und v. 10.6.2015, VIII ZR 99/14, NJW 2015 S. 2324).

Ist dieser Punkt im Räumungsvergleich nicht eindeutig geregelt, so ist das von den Parteien Gewollte unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls im Wege der Auslegung zu ermitteln (BGH, Beschluss v. 7.9.2011, VIII ZR 343/10, WuM 2011 S. 634). An den Willen des Mieters zum Verzicht auf eventuelle Schadensersatzansprüche sind strenge Anforderungen zu stellen. Der Verzichtswille muss "unmissverständlich" sein. Es ist Aufgabe der Instanzgerichte, diejenigen Umstände festzustellen, aus denen sich der Verzichtswille herleiten lässt.

 
Praxis-Beispiel

Indiz für Verzichtswille

Ein Indiz hierfür kann darin gesehen werden, dass sich der Vermieter zu einer substanziellen Gegenleistung verpflichtet, z. B. eine Abstandszahlung leistet oder auf Schönheitsreparaturen verzichtet.

An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest. Im Entscheidungsfall lagen keine Umstände vor, aus denen ein Wille der Mieter zum Verzicht auf Schadensersatzansprüche hätte abgeleitet werden können.

2. Beweismittel, rechtliches Gehör und vorgetäuschter Eigenbedarf

Das Amtsgericht hat den Neffen des Vermieters als Zeugen für...

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