Saarländisches OLG Beschluss vom 10.03.2008 - 5 W 58/07-23

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Beschluss vom 09.01.2007; Aktenzeichen 5 T 503/04)

AG Saarbrücken (Aktenzeichen 1 WEG II 221/03)

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des LG Saarbrücken vom 9.1.2007 (5 T 503/04) wird zurückgewiesen.

2. Die Antragstellerin trägt die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens aller Instanzen.

3. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 13.131,32 EUR festgesetzt.

Gründe

A.I. Die Beteiligten streiten um Ansprüche im Zusammenhang mit einem Verwaltervertrag.

Die Antragstellerin war bis Oktober 2001 Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage der Antragsgegnerin "Straße/Ort".

Die Wohnungseigentumsanlage wurde von der K. P. C. Entwicklungs- und Bauträgergesellschaft mbH (K.) als Bauträger errichtet. Die K. war teilende Alleineigentümerin. In der Teilungserklärung vom 24.4.1998 (Urkunde des Notars L. Nr. XXX/XXXX), bezüglich deren Einzelheiten auf die Akten Bezug genommen wird (Bl. 192 ff. d.A.), heißt es u.a.:

"C. Ordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer ...

XII. Eigentümerversammlung ...

2. Der Verwalter ist verpflichtet, mindestens einmal im Jahr unter Bekanntgabe der Tagesordnung eine Eigentümerversammlung einzuberufen. ...

XIV. Verwalter ...

3. Der Verwalter ist bevollmächtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft in allen gemeinschaftlichen Verwaltungsangelegenheiten außergerichtlich und gerichtlich zu vertreten. ...

Der Verwalter kann auch insbesondere unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB: ...

c) Dienst-, Werk-, Versicherungs- und Lieferverträge abschließen und auflösen, die zur Erfüllung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sind. ...

Der Verwalter ist auch berechtigt: ...

d) im Namen aller Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie alle Leistungen und Zahlungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen,

e) bei Liquiditätsengpässen auf dem Girokonto vorübergehend die Instandhaltungsrücklage bis i.H.v. drei Monatshausgeldern heranzuziehen. Der vorübergehend aus der Rücklage entnommene Betrag ist später wieder in voller Höhe dem Rücklagenkonto zuzuführen. Das Girokonto der Gemeinschaft darf um bis zu 10 % des Jahreshaushalts überzogen werden. ...

I. Mit dem Verwalter ist stets ein schriftlicher Verwaltervertrag abzuschließen. In diesen Verwaltervertrag tritt jeder Eigentümer und Rechtsnachfolger im Eigentum ein.

5. Der Verwalter hat Anspruch auf die im schriftlichen Verwaltervertrag festgelegte Vergütung."

Unter dem 9.12.1998 wurde ein Verwaltervertrag (Bl. 122 ff. d.A.) abgeschlossen, wobei die Antragstellerin auch als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft auftrat.

Die Antragstellerin berief in den Jahren 1999 und 2000 keine Wohnungseigentümerversammlungen ein. Die erste Wohnungseigentümerversammlung fand im September 2001 statt. In den Jahren 1999, 2000 und 2001 wurden keine regulären Wirtschaftspläne erstellt. Die Jahresabrechnung 2001 wurde von dem nachfolgenden Verwalter gefertigt.

Die Antragstellerin erstellte am 15.9.2001 einheitlich für die Jahre 1999 und 2000 eine Nebenkostenabrechnung (Blatt 8 d.A.). Mit Schreiben vom 15.9.2001 forderte die Antragstellerin die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Fristsetzung bis zum 27.9.2001 zur Zahlung bezifferter Nebenkostenrückstände auf (Bl. 6 d.A.). Hinsichtlich der genannten Nebenkostenabrechnungen kam kein billigender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande.

Die Antragstellerin schloss mit den einzelnen Wohnungseigentümern des Weiteren Mietgarantieverträge ab (Bl. 227 ff. d.A.). Daneben wurden zwischen der Antragstellerin und den einzelnen Wohnungseigentümern Sondereigentumsverwaltungsverträge abgeschlossen (Bl. 230 ff. d.A.). Im Rahmen der Mietgarantieverträge wurde den jeweiligen Eigentümern auf die Dauer von fünf Jahren eine monatliche Kaltmiete von 10 DM pro Quadratmeter Wohnfläche zugesagt.

Mit Schriftsatz vom 25.11.2004 (Bl. 142 d.A.) erklärten die einzelnen Miteigentümer ggü. der streitgegenständlichen Forderung hilfsweise die Aufrechnung mit von ihnen aus der Mietgarantie abgeleiteten Forderungen.

II. Die Antragstellerin hat in den beiden Vorinstanzen zu den einzelnen geltend gemachten Ansprüchen Folgendes vorgetragen:

Aufwendungsersatzanspruch:

Sie, die Antragstellerin habe in den Jahren 1999, 2000 und 2001 zur Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Betriebs der Wohnanlage betriebliche Nebenkosten für Strom, Wasser, Heizung, Müll, Versicherungen, Reinigungs- und Hausmeisterleistungen sowie Bank- und Kontogebühren usw. verauslagt. Die Antragstellerin habe diese Kosten ggü. den Versorgungsträgern selbst aufgewandt, weil die Wohnungseigentümer, oder deren Mieter ihrer Kostentragungspflicht nur unzureichend nachgekommen seien. Die zugrunde liegenden Versorgungsverträge seien unmittelbar zwischen der Antragstellerin und den Versorgungsträgern geschlossen worden (Bl. 331 d.A.). Die von der Antragstellerin behaupteten Zahlungen se...