Zusammenfassung
Der Mieter ist verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache wieder herauszugeben.
Die Rückgabeverpflichtung des Mieters ergibt sich aus § 546 BGB.
1 Wann?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Das Mietverhältnis muss also beendet sein. Nach dem Wortlaut des Gesetzes hat der Mieter nach Beendigung zu räumen.
Rückgabe an einem Werktag
Die h. M. geht gleichwohl davon aus, dass der Rückgabeanspruch des Vermieters am letzten Tag der Mietzeit fällig wird.[1] Fällt dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, müssen die Räume erst am nächsten Werktag zurückgegeben werden (§ 193 BGB; OLG Hamm, Urteil v. 4.11.1980, 4 U 136/80, WuM 1981 S. 40).
Bei nicht rechtzeitiger Rückgabe kommt der Mieter ohne Mahnung in Verzug (§ 284 Abs. 2 BGB).
Da der Mieter keine Gebrauchspflicht hat, kann er die Räume schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben. Er ist allerdings bis zur Beendigung zur Zahlung der Miete verpflichtet (§ 537 Abs. 1 BGB).
Hiervon gibt es Ausnahmen:
- So kann der Mieter berechtigt sein, einen Ersatzmieter zu stellen. Liegen die Voraussetzungen hierfür vor, wird der Mieter auch vor Beendigung des Mietverhältnisses zu dem Zeitpunkt von der Mietzahlungspflicht frei, zu dem der Vermieter zumutbarerweise zum Abschluss des Mietvertrags mit dem Ersatzmieter verpflichtet gewesen wäre.
- Auch wenn der Vermieter vorzeitig weitervermietet oder Arbeiten in den Mieträumen vornimmt, sodass der Mieter sie gar nicht mehr nutzen könnte, entfällt die Mietzahlungspflicht.[2] Darauf kann sich der Mieter allerdings nicht berufen, d. h., er muss die Miete weiterzahlen, wenn er die Räume dem Nachmieter selbst zur Durchführung von Renovierungsarbeiten zur Verfügung stellt oder wenn der Vermieter dem Nachmieter die Räume hierzu auch im Interesse des Mieters unentgeltlich überlässt, wenn dadurch die Neuvermietung noch vor der vertragsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses möglich ist.[3]
- Nach Ansicht des LG Frankfurt/M. soll der Mietanspruch ferner entfallen, wenn der Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses auszieht, weil der Vermieter, ohne gekündigt zu haben, dringlichen Eigenbedarf geltend macht.[4]
Zur verspäteten Rückgabe siehe Abschnitt 6, zur vorzeitigen Rückgabe Abschnitt 7.
2 Wie?
2.1 Schlüsselrückgabe
Herausgabe i. S. v. §§ 546, 985 BGB meint Besitzübergabe. Dazu gehört die Verschaffung unmittelbaren Besitzes durch Rückgabe aller Wohnungsschlüssel.[1]
Bei Räumen wird die Räumungspflicht durch Fortschaffen der eingebrachten Sachen des Mieters und Aushändigung aller Schlüssel erfüllt.
Vom Mieter selbst angefertigte Schlüssel
Darunter fallen auch selbst angefertigte Schlüssel des Mieters, wenn der Vermieter dem Mieter diese Kosten ersetzt. Anderenfalls muss der Mieter diese Schlüssel, tunlichst vor Zeugen, unbrauchbar machen.
Die bloße Besitzaufgabe durch den Mieter ist keine Rückgabe, wenn z. B. der Mieter räumt, die Schlüssel aber in der Wohnung liegen lässt.[2]
Unmittelbarer Besitz des Vermieters ist entscheidend
Wenn der Vermieter aber den unmittelbaren Besitz durch die Entgegennahme der Schlüssel ergreift, z. B. wenn er die Schlüssel aus dem Briefkasten nimmt und die Wohnung aufsperrt, ist von einer Rückgabe auszugehen.[3]
Gibt der Mieter nicht alle Schlüssel zurück, enthält er dem Vermieter die Mieträume vor und gibt sie nicht vollständig zurück.[4]
Keine Rückgabe
Keine ordnungsgemäße Rückgabe liegt vor, wenn die Schlüssel lediglich an eine im Haus wohnende Mietpartei abgegeben werden oder wenn der Mieter auszieht und die Schlüssel in der Wohnung zurücklässt, sodass der Vermieter sie dort findet.[5]
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, zur Entlastung des Mieters die Schlösser auszutauschen.[6] Fraglich ist, ob sich dieses, zu einem Geschäftsraummietverhältnis ergangene Urteil, auch auf Wohnraummietverhältnisse anwenden lässt.
Anderer Ansicht ist das OLG Hamburg. Danach hängt die Erfüllung der Rückgabepflicht, wenn der Mieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgibt, davon ab, ob und wie lange der Vermieter dadurch an der Inbesitznahme der Räume und an einer uneingeschränkten Verfügung über diese gehindert ist. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter einen Teil der Schlüssel übersandt und erklärt, über weitere Schlüssel nicht mehr zu verfügen. Hierin sieht das Gericht einen Besitzaufgabewillen des Mieters. Der Vermieter war daher nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, die Türschlösser auf Kosten des Mieters auszuwechseln, da er hierdurch das Hindernis für eine uneingeschränkte Inbesitznahme des Mietobjekts beseitigen konnte. Verwendungsersatzansprüche stehen dem Vermieter in einem solchen Fall dann nicht mehr ...
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