Beitrag aus VerwalterPraxis

Renoviert beim Einzug: BGH klärt, wer beim Auszug streichen muss

Renoviert beim Einzug: BGH klärt, wer beim Auszug streichen muss

Muss ein Mieter renovieren, wenn er das bereits bei seinem Einzug gemacht hat? "Kommt drauf an", meinen die Juristen. Der BGH hat gerade entschieden, dass eine Kombination von Anfangs- und laufender Renovierung in einem Formularmietvertrag jedenfalls nicht mehr geht, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich wie z. B. einen Mieterlass vom Vermieter erhalten hat. Und auch Quotenabgeltungsklauseln hält er jetzt für unwirksam.

Worum es geht: Anfangs- und Endrenovierung

Wer nach 9 Jahren auszieht, sollte doch wenigstens renovieren. Dieser Ansicht war ein Vermieter aus Kreuzberg. Noch dazu, weil er in seinem Mietvertrag diese Mietvertragsklausel stehen hatte:

§ 4 Nr. 6

Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

§ 12

Der Mietvertrag wird per 1.10.2002 geschlossen. Mietzahlung ab 15.10.2002, da Mieter noch Streicharbeiten in drei Zimmern vornimmt.

Die Vorinstanzen hielten diese Renovierungsklausel zugunsten des Vermieters für wirksam.

Der Mieter hatte dazu eine andere Ansicht: Er fühlte sich unzumutbar belastet, weil der Vermieter angeblich sowohl die Anfangs- als auch die laufende Renovierung auf ihn überwälzt hatte. Der Bundesgerichtshof gab ihm recht!

Die Übergabe einer unrenovierten Wohnung gilt als Anfangsrenovierungspflicht

Nach dem Wortlaut von § 12 des Mietvertrags war der Mieter nicht gegenüber der Vermieterseite dazu verpflichtet worden, die dort genannten Malerarbeiten zu Beginn des Mietverhältnisses in einer bestimmten Art und Weise und innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Dort stand lediglich, dass der Mieter noch Streicharbeiten vornimmt, aber nicht, dass er diese vornehmen muss!

Doch dem BGH reichte allein die Tatsache, dass der Vermieter eine unrenovierte Wohnung übergeben hatte (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14).

Unrenovierte Wohnung plus laufende Renovierung ist riskant

Der BGH stellte jetzt fest, dass der Vermieter, der einem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergibt, nicht gleichzeitig in einer Schönheitsreparaturenklausel vereinbaren kann, dass der Mieter auch die laufende Renovierung übernimmt.

Achtung

Einzige Ausnahme

Der Vermieter gesteht dem Mieter einen Ausgleich für seine Anfangsrenovierung zu!

Bisher hatte der BGH hierzu immer großzügiger geurteilt: Da war die Kombination "Anfangsrenovierung plus übliche Renovierungsfristen" noch wirksam. Diese Rechtsprechung hat der BGH nun – mit der Ausnahme eines angemessenen Ausgleichs – aufgegeben.

Renovierungsfristen dürfen erst ab Mietbeginn laufen

Der Bundesgerichtshof sieht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen bei einer anfänglich nicht renovierten Wohnung auf ihn abwälzt.

Der Vermieter hatte dem Mieter zwar für die Streicharbeiten in 3 Zimmern noch einen Mietnachlass von einer halben Monatsmiete gewährt. Das war den BGH-Richtern aber zu wenig!

Wer eine unrenovierte Wohnung übergibt, fordert eine Anfangsrenovierung

Die Tatsache, dass der Vermieter dem Mieter eine Wohnung mit 3 unrenovierten Zimmern übergeben hatte, wertete das Gericht als Verpflichtung zur Anfangsrenovierung.

Bei der Auslegung einer Mietvertragsklausel darf das Gericht immer von der "kundenfeindlichsten" Auslegung ausgehen. Bei einem Mietvertrag, der dem Mieter vom Vermieter vorgelegt wurde, also von der "mieterfeindlichsten" Auslegung.

Danach muss der Mieter nicht nur sämtliche Gebrauchsspuren seines Vormieters beseitigen, sondern schlimmstenfalls auch noch vorzeitig renovieren oder sogar die Wohnung hinterher in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie vom Vermieter erhalten hat.

Deswegen schmetterte der BGH den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ab.

Unrenovierte Wohnung: Was das BGH-Urteil für Vermieter heißt

Für Vermieter gilt mit dem Urteil: Sie können nur bei frisch renovierten Wohnungen eine Schönheitsreparaturenklausel in den Mietvertrag aufnehmen. Oder sie müssen unrenovierte Wohnungen ohne solche Pflichten vermieten, falls sie keinen finanziellen Ausgleich für die Renovierungsarbeiten des Mieters zahlen.

Praxis-Tipp

Renovieren der Räume beim Einzug nur bei "angemessenem" Ausgleich vom Mieter verlangen

Wer jetzt dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergibt, kann nur dann die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen, wenn er ihm dafür einen angemessenen Ausgleich anbietet. Wie der aussehen soll, hat der BGH nicht entschieden. Schon jetzt gestehen die guten Mietverträge einem Mieter doppelt so lange Renovierungsfristen zu. Ob das als angemessener Ausgleich reicht, müssen die Gerichte erst noch entscheiden. Auch ein Mieterlass kommt infrage. In welcher Höhe, ist ebenfalls noch unklar....

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