Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG)^[1] am 1.12.2020 wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft als "teilrechtsfähig" bezeichnet. Diese Teilrechtsfähigkeit wiederum beruhte auf einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2005^[2], die im Zuge der WEG-Reform 2007^[3] kodifiziert wurde. Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nunmehr nach § 18 Abs. 1 WEG auch die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, ist die Rechtsfähigkeit erweitert worden, allerdings kann von einer echten Vollrechtsfähigkeit nicht gesprochen werden.

Weiterhin existiert nämlich auch die Bruchteilsgemeinschaft bezüglich des Gemeinschaftseigentums, da das Gemeinschaftseigentum zwar von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verwaltet wird, den Wohnungseigentümern aber "gehört". Beide Rechtskreise sind also voneinander zu trennen. Da sich aber die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf den gesamten Bereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht, kommt ihr eine weit größere praktische Bedeutung zu.

[1] Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz - WEMoG) vom 16. Oktober 2020 (BGBl I 2020, S. 2187).

[2] BGH, Beschluss v. 2.6.2005, V ZB 32/05, NZM 2005 S. 543.

[3] Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze v. 26.3.2007, BGBl I S. 370.

1 Grundsätze

1.1 Definition

Wesen der Rechtsfähigkeit ist die Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben, eigenes Vermögen bilden zu können und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können. Rechtsfähig sind qua Gesetz nur natürliche Personen. Rechtsfähig sind jedoch auch die juristischen Personen – also insbesondere GmbH, AG und Verein –, wobei deren Rechtsfähigkeit allein auf der Anerkennung der Rechtsordnung beruht.

Soweit der BGH^[1] bezüglich der Wohnungseigentümergemeinschaft von einer Teilrechtsfähigkeit gesprochen und der Gesetzgeber diese Terminologie übernommen hatte, bedeutet dies nur, dass sich die Rechtsfähigkeit nicht auf das Eigentum am Gemeinschaftseigentum bezieht, sondern dieses den einzelnen Wohnungseigentümern als Mitgliedern einer Bruchteilsgemeinschaft zugeordnet ist. Innerhalb der ihr durch das Gesetz verliehenen Rechtsfähigkeit ist vielmehr auch die Wohnungseigentümergemeinschaft voll bzw. unbeschränkt rechtsfähig. Die Reichweite der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist insoweit in § 9a WEG geregelt und umfasst gemäß § 18 Abs. 1 WEG den Bereich der gesamten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Wobei sich allerdings die Verwaltungskompetenz nicht allein auf bereits vorhandenes Gemeinschaftseigentum bezieht, sondern auch auf künftig seitens der Gemeinschaft erworbenes Gemeinschaftseigentum. Von vornherein keine Zuständigkeit besteht hingegen bezüglich des Sondereigentums.

Nach § 9a Abs. 1 Satz 3 WEG "firmiert" die Wohnungseigentümergemeinschaft unter der Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft" oder "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer", gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.

Praxis-Beispiel

Richtige Bezeichnung

• "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Hauptstraße 14, 12345 Feldstadt" oder
• "Wohnungseigentümergemeinschaft Hauptstraße 14, 12345 Feldstadt" oder
• "WEG Hauptstraße 14, 12345 Feldstadt"

[1] BGH, Beschluss v. 2.6.2005, V ZB 32/05, NZM 2005 S. 543.

1.2 Beginn und Ende der Rechtsfähigkeit

Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft beginnt im praxisrelevanten Fall der Teilung nach § 8 WEG mit dem Anlegen der Grundbücher. Dann nämlich ist die Eigentümergemeinschaft bereits entstanden. Die sog. "werdende Eigentümergemeinschaft" existiert nicht mehr. Bis zum Inkrafttreten des WEMoG war diese entstanden, sobald aufgrund rechtswirksamen Erwerbsvertrags zugunsten des 1. Erwerbers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und auf diesen der Besitz der Sondereigentumseinheit übergegangen war und ein gültiger Erwerbsvertrag vorlag. Nunmehr gilt gemäß § 8 Abs. 3 WEG als Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern,

• wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat,
• dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und
• dem Erwerber der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

Die Fiktion als Eigentümer gilt dabei nur im Innenverhältnis, sodass der Erwerber nicht der Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG gegenüber außenstehenden Dritten unterliegt.

Im weniger praxisrelevanten Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag nach § 3 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband ebenfalls sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt sind, die vertragliche Teilung also grundbuchmäßig vollzogen ist.

Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft endet mit der Beendigung der Gemeinschaft. Dies kann der Fall sein, wenn die Sondereigentumsrechte aufgehoben werden oder wenn sich s...