Rauchwarnmelder sind i. d. R. kein Sondereigentum
  

Begriff

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende Pflicht hierzu vorsieht. Weiter hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, nicht im Sondereigentum stehen (BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11).

Beschlussanfechtung

Nach den Bestimmungen der Hamburgischen Bauordnung besteht die Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern. Die Wohnungseigentümer beschlossen folglich den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrags. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden. Dieser Beschluss wurde seitens eines Wohnungseigentümers angefochten. Das Amtsgericht kam zu dem Ergebnis, der Beschluss sei mangels Beschlusskompetenz nichtig. Das Landgericht hatte auf die Berufung der übrigen beklagten Wohnungseigentümer die Klage abgewiesen. Der BGH bestätigt diese Entscheidung.

Voraussetzung für Beschlusskompetenz prüfen

Der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ist vorliegend von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende Pflicht vorsieht. Dies gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Verpflichtet das Landesrecht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchmeldern, folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG. Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer, ist der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Nach der erwähnten Bestimmung hat nämlich die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrzunehmen. Ist der einzelne Wohnungseigentümer Adressat der Einbauverpflichtung, besteht eine Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft. Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung des Rechts auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zu übertragen. Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus.

Gemeinschaftseigentum

Die Beschlusskompetenz folgt letztlich daraus, dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, nicht im Sondereigentum stehen. Insoweit hatten die Richter nicht zu entscheiden, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt. Sie stehen jedenfalls im Gemeinschaftseigentum. Sollten sie als Zubehör einzuordnen sein, so stehen sie regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat. Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen.

Kein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum

Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist auch mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z. B. eine Tapete) betroffen sein kann, haben die Wohnungseigentümer hinzunehmen. Ein etwa hierdurch entstehender Schaden ist ihnen zu ersetzen.

Beschluss-Muster

Zitat

Die Wohnungseigentümer beschließen den Einbau von Rauchwarnmeldern in den einzelnen Sondereigentumseinheiten. Entsprechend den gesetzlichen Vorgaben sind dabei in den Wohnungen in jedem Schlaf- und Kinderzimmer sowie in den Wohnungsfluren je ein Rauchwarnmelder zu montieren. Insgesamt sind demnach ____ Rauchwarnmelder in der Wohnanlage einzubauen. Die Verwaltung hat 3 Angebote geeigneter Fachfirmen eingeholt. Auf dieser Grundlage wird die Verwaltung ermächtigt, die Firma ____ mit dem Einbau der Rauchwarnmelder zu beauftragen und mit dieser Firma einen Wartungsvertrag über einen Zeitraum von zunächst ___ Jahren abzuschließen. Die Gesamtkosten für den Einbau der Rauchwarnmelder betragen ____ EUR. An Wartungskosten fallen jährlich voraussich...

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