Rauchwarnmelder (Miete) / 9 Die Betriebspflicht auf den Mieter übertragen

9.1 Grundsätzlich: Wirksamkeit einer Vereinbarung

Die Landesbauordnungen regeln in den meisten Fällen, wem die Betriebspflicht für die Rauchwarnmelder obliegt (s. Abschn. 14).

Unabhängig hiervon kann der Vermieter die Betriebspflicht auf den Mieter vertraglich übertragen.^[1] Dies gilt auch dann, wenn die jeweilige Landesbauordnung nur den Betreiber bzw. Eigentümer der Anlage zur laufenden Überprüfung verantwortlich macht.^[2]

[1] Blank, in Blank/Börstinghaus, Miete, § 535 BGB Rn. 411: Kostenbegrenzung erforderlich; Stürzer/Koch, Vermieter-Lexikon, "Rauchwarnmelder" unter 3; Wall, WuM 2013, 3, 14, wonach auch die Einbaupflicht durch den Mieter vertraglich vereinbart werden kann; a. A. Langenberg, Schönheitsreparaturen, II Rn. 75, 76 für Wartungsklauseln allgemein.

[2] Wall, WuM 2013, 3, 14.

9.2 Ausgehandelte Vereinbarung

Die Vereinbarung kann einzelvertraglich, also nach einer eingehenden "Verhandlung" mit dem Mieter, bei der ihm ein Mitbestimmungsrecht eingeräumt sein muss, getroffen werden. Denn in diesem Fall wird dem Mieter klar vor Augen geführt, welche Pflichten auf ihn zukommen, und dem hat er nach ausreichender Besprechung und der Möglichkeit, Gegenvorschläge zu machen, zugestimmt.

9.3 Formularvertragliche Regelung

Nach hier vertretener Ansicht ist es auch formularvertraglich grundsätzlich möglich, dem Mieter die Betriebspflicht aufzuerlegen.^[1] Dafür sprechen folgende Gründe: Der BGH hält eine formularvertragliche Klausel, die dem Mieter die jährliche Wartungspflicht für eine Gastherme auferlegt, für wirksam, sofern eine angemessene kostenmäßige Obergrenze festgelegt wird.^[2] Er hat es auch nicht beanstandet, dass die Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme selbst ohne Kostenbegrenzung formularvertraglich auf den Mieter übertragen werden können.^[3]

Übertragen von Wartungskosten nach BetrKV

Die Zulässigkeit der Kostenüberbürdung stammt aus dem Betriebskostenrecht (s. Abschn. 11.2). Die Wartungskosten für eine Gastherme zählen zu den Betriebskosten nach §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 2 Abs. 1 Nr. 4a, 4b BetrKV, die als solche auf den Mieter auch ohne Kostenbegrenzung übertragen werden können.

Dieser Gesichtspunkt lässt sich auf die Wartungskosten für Rauchwarnmelder übertragen. In der Betriebskostenverordnung finden sich Regelungen, die unter die Betriebskosten ausdrücklich auch Wartungskosten fassen.^[4] Hinzu kommt, dass die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern als sonstige Kosten i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden können.

Keine unklare oder unangemessene Formularklausel

Insbesondere steht der formularvertraglichen Umlegbarkeit auch nicht § 307 BGB entgegen. Diese Regelung erklärt Formularklauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen oder die unklar sind, für unwirksam. Beides ist nicht der Fall.

Unklar ist die verständlich gefasste Übertragung von vornherein nicht.

Unangemessen benachteiligt wird der Mieter nicht, weil Betriebskosten, auch wenn sie nicht ausdrücklich – wie die Rauchwarnmelderwartung – in der Betriebskostenverordnung erwähnt sind, als solche vereinbart und übertragen werden können. Das insoweit nötige Merkmal der regelmäßigen Entstehung liegt vor. Ferner wird der Mieter durch die geringe Kostenhöhe nicht unangemessen belastet.

Hinweis

Übertragung ohne Kostenbegrenzung

Eine Kostenbegrenzung muss die Klausel nach hier vertretener Ansicht bei der Wartung von Rauchwarnmeldern nicht enthalten, da die Kosten einen geringen Rahmen ohnehin nicht überschreiten.

Übertragen von Verkehrssicherungspflichten

Der Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflicht steht der formularvertraglichen Übertragung nicht grundsätzlich entgegen, da einzelne Sicherungspflichten wie etwa die Schnee- und Eisbeseitigung oder Treppenhausreinigung formularmäßig auf den Mieter übertragbar sind.^[5]

Es ist nicht erkennbar, welche Gründe nachvollziehbar und gewichtig gegen die vertragliche Übertragung der Rauchwarnmelderwartung auf den Mieter sprechen sollen, zumal einige Bundesländer diese Pflicht als öffentlich-rechtliche ohnehin regeln.

Achtung

Wartung durch Mieter prüfen

Hat der Vermieter die Rauchwarnmelderwartung übertragen, soll er vom Überprüfen der Erfüllung dieser Verpflichtung grundsätzlich befreit sein.^[6] Dennoch sollte sich der Vermieter insoweit regelmäßig erkundigen und prüfen, ob die Wartung der Rauchwarnmelder auch regelmäßig und sorgfältig vom Mieter ausgeführt wird. Denn im Außenverhältnis zu Dritten zählt die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht nicht.

Praxis-Beispiel

Formulierung: Übertragung der Wartung auf den Mieter

"Der Mieter übernimmt die regelmäßige Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der in der Wohnung installierten Rauchwarnmelder. Diese umfasst die Überprüfungs- und sonstigen Wartungsarbeiten nach den Vorgaben des Herstellers, mindestens jedoch einmal jährlich. Die Herstellerangaben sind diesem Mietvertrag beigefügt und zum Vertragsbestandteil erklärt. Bestätigend und ergänzend gilt, dass die folgenden Arbeiten nach der DIN 14676 durchzuführen sind: Freihalten der Raucheindringungsöffnungen, Sichtprüfung auf Beschädigungen, Kontrolle des Alarms durch Auslösung eines Probealarms, erforderlichenfal...