Rauchwarnmelder (Miete) / 7 Die Betriebsbereitschaft

7.1 Betriebssicherheit und Montage nach DIN 14767

Die Rauchwarnmelder müssen betriebssicher sein. Dazu legt die DIN 14767 fest, was hierzu überprüft und erforderlichenfalls ersetzt werden muss (s. Abschn. 5).

7.2 Wer sicherungspflichtig ist

Manche Bundesländer haben in ihren Landesbauordnungen geregelt, dass die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder dem Besitzer obliegt, es sei denn, der Eigentümer hat diese Pflicht übernommen.

Praxis-Beispiel

Betriebsbereitschaft durch Besitzer

Dies gilt für Baden-Württemberg, Bayern, Berlin (seit 1.1.2017), Bremen, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, das Saarland und Sachsen (s. Abschn. 14).

Besitzer der Wohnung ist der Mieter. Ihm wird die Betriebsbereitschaft und -sicherheit deswegen auferlegt, weil es für den Vermieter erfahrungsgemäß problematisch sein kann, wenn er die Wohnung betreten will, um etwas zu prüfen (z. B. die Zählerstände abzulesen). Solche Termine müssen mit dem Mieter abgesprochen werden, was nicht immer einfach ist. Es gibt zudem Fälle, in denen der Mieter grundlos den Zutritt verweigert^[1], sodass der Vermieter sich zumindest über eine einstweilige Verfügung zuerst das Betretungsrecht verschaffen müsste.

Achtung

Wenn der Vermieter einen Wohnungsschlüssel besitzt

Hat der Vermieter mit oder ohne Erlaubnis des Mieters einen Wohnungsschlüssel, ist er – jedenfalls zivilrechtlich – Mitbesitzer.

§ 44 Abs. 5 der Bauordnung Niedersachsen hält sogar ausdrücklich fest, dass die Mieter und Pächter, sonstige Nutzungsberechtigte oder andere Personen, welche die "tatsächliche Gewalt" über die Wohnung innehaben (das ist etwa eine Drittperson, welche die Wohnung für eine gewisse Zeit bewohnt), für die Betriebsbereitschaft verantwortlich sind, wenn nicht der Eigentümer die Pflicht übernimmt. Hier wird für den Mieter eine öffentlich-rechtliche Sicherstellungspflicht begründet. Dies wird auch in Berlin für Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte festgelegt (§ 48 Abs. 4 BauO Bln).

In Mecklenburg-Vorpommern wird in der Landesbauordnung die Zuständigkeit nicht explizit aufgeführt. Damit gilt die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers (Vermieters). Vor der Überarbeitung der LBauO traf zunächst den Besitzer (in der Regel den Mieter) die Pflicht zur Nachrüstung der Wohnräume mit Rauchwarnmeldern, weswegen davon ausgegangen wird, dass auch die regelmäßige Prüfung vom Mieter durchzuführen ist.^[2]

[1] Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, Rn. 4770.

[2] Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, Rn. 4770.