6.1 Duldungspflicht des Mieters
Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine Maßnahme der Wohnungsmodernisierung.[1]
- Dadurch wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht.[2]
- Zudem führt der Einbau zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.[3]
- Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist zudem eine gesetzliche Maßnahme, die der Vermieter deshalb nicht zu vertreten hat.[4]
Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern dulden.[5] Dies gilt auch für Warnmelder in Räumen der Wohnung, in denen keine Einbaupflicht besteht.[6]
Eine Nutzung von Mieträumen zu bestimmten Zwecken ist nicht vorgeschrieben (Aufenthalt, Essen, Schlafen). Eine Änderung der Nutzung durch den Mieter ist nicht nachprüfbar und eine Verpflichtung, den Vermieter über einen bestimmten Nutzungszweck zu informieren, besteht nicht. Schon deshalb ist der Vermieter berechtigt, alle Räume mit Rauchwarnmeldern zu versehen.[7]
Wohnzimmer
Betroffen sind also das Wohnzimmer, die Küche, das Bad. Gerade aber das Wohnzimmer ist bei rauchenden Mietern oder deren Besuchern besonders durch herabfallende Asche auf Teppichböden und Polstermöbel[8] sowie durch das Betreiben elektrischer Geräte oder Kerzen[9] gefährdet.
Die Duldungspflicht besteht auch schon vor Ablauf der Einbaufrist des jeweiligen Bundeslandes.[10]
Rechtlich geklärt ist jetzt: Der Mieter muss den Einbau vermietereigener Melder selbst dann dulden, wenn er bereits eigene Melder installiert hat.[11] Damit wurde eine bisher in der Rechtsprechung umstrittene Frage durch den BGH zugunsten des Vermieters entschieden.
Einheitlicher Einbau in Mehrfamilienhaus
Dies gilt besonders für das Mehrfamilienhaus, in dem der Vermieter die Wohnungen einheitlich mit Rauchwarnmeldern ausstatten will. Der Einbau und die Wartung liegen für das Gebäude in einer Hand und dadurch wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet.
Wartung ist zu dulden
Der Mieter muss die vorgeschriebene regelmäßige Wartung der Rauchwarnmelder dulden.
Er kann nicht auf einer eigenen Funktionsprüfung bestehen, wenn der Eigentümer die Wartung selbst durchführen will, auch wenn die betreffende Bauordnung grundsätzlich die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft durch den Mieter vorsieht.[12] Dies ergibt sich schon daraus, dass die Bauordnungen die Übernahme der Pflicht durch den Eigentümer ermöglichen (s. Abschn. 14).
6.2 Ausschluss der Duldungspflicht?
Härteeinwand des Mieters
Gegenüber Maßnahmen der Modernisierung kann sich der Mieter mit dem Härteeinwand zur Wehr setzen.[1]
Dieser Einwand hat beim Einbau von Rauchwarnmeldern in aller Regel keinen Erfolg, da die insoweit erforderliche Abwägung der gegenseitigen Interessen von Mieter und Vermieter regelmäßig zugunsten der Sicherheit ausfallen wird.
Einbau als Bagatellmaßnahme
Im Übrigen handelt es sich beim Einbau um eine Bagatellmaßnahme, die den Mieter nicht sehr belastet, weil sie schnell erledigt ist.
Duldung von funkgesteuerten Rauchwarnmeldern
Das Bundesverfassungsgericht[2] hat die Verfassungsbeschwerde eines Mieters nicht zur Entscheidung angenommen. Der Vermieter hatte ihn auf Duldung des Einbaus funkgesteuerter Rauchwarnmelder in der Wohnung verklagt. Der Mieter wollte den Einbau nicht dulden, weil er befürchtete, dass durch die Verwendung von Ultraschallsensoren und die Infrarottechnologie Bewegungsprofile von Personen erstellt werden könnten, die sich in der Wohnung aufhalten. Sogar die Aufzeichnung von Gesprächen in der Wohnung sei nicht ausgeschlossen, so die Argumente des Mieters.
Das Amtsgericht und das Berufungsgericht gaben dem Vermieter recht. Der Mieter hatte zwar während des Berufungsverfahrens ein Gutachten vorgelegt, wonach mit krimineller Energie und erheblichem technischen Sachverstand eine Manipulation der Geräte möglich sei. Er konnte aber nichts dazu sagen, dass der Vermieter hierzu auch wirklich gewillt sei.
Das Duldungsurteil wollte der Mieter nicht hinnehmen und ging den Weg zum Verfassungsgericht. Dort erlitt er eine schwere Niederlage. Die Beschwerde war unzulässig, weil sich der Mieter bzw. dessen Anwalt nicht mit der Verletzung der von ihm gerügten Grundrechte auf das allgemeine Persönlichkeitsrecht[3] und die Unverletzlichkeit der Wohnung[4] auseinandergesetzt hatte. Das ist aber erforderlich, wenn ein Urteil mit der Verfassungsbeschwerde angegr...
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