Rauchwarnmelder: Beschluss über Wartung durch Eigentümer ist nichtig
  

Begriff

Beschließen die Wohnungseigentümer, dass die Wartung von Rauchwarnmeldern im Sondereigentum durch den jeweiligen Wohnungseigentümer durchgeführt wird, ist der entsprechende Beschluss nichtig, da nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO-NW der Bewohner der jeweiligen Wohnungen für die Wartung der dort eingebauten Rauchwarnmelder zuständig ist (AG Bottrop, Urteil v. 18.9.2015, 20 C 25/15).

Wohnungseigentümer beschließen über Wartungspflicht der Rauchwarnmelder

Die Wohnungseigentümer hatten mehrheitlich beschlossen, dass die einzelnen Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten seien. Die Wartungspflicht der Rauchwarnmelder wurde im Beschluss dem jeweiligen Eigentümer auferlegt. Diesen Beschluss hatte ein Wohnungseigentümer insoweit angefochten, als die Wartungspflicht den jeweiligen Wohnungseigentümern auferlegt wird, was im Widerspruch zur maßgeblichen Bestimmung der Landes-Bauordnung stehe, nach der der jeweilige unmittelbare Besitzer die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen habe. Die Klage war erfolgreich.

Regelung in der Bauordnung

Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen normiert in § 49 Abs. 7 die Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern in Wohnungen. Die Installationspflicht wird dem Eigentümer auferlegt. Satz 4 dieser Vorschrift regelt die Zuständigkeit für die Erhaltung der Betriebsbereitschaft. Diese hat grundsätzlich der unmittelbare Besitzer sicherzustellen. Den Eigentümer trifft die Wartungspflicht nur dann, wenn er sie bereits vor Geltung der Einbaupflicht, also vor dem 1.4.2013 selber übernommen hat.

Vorschrift ist nicht disponibel

Der angefochtene Teil des Beschlusses widerspricht dieser gesetzlichen Regelung, indem er die Zuständigkeit zur Wartung abweichend organisiert. Das hat die Nichtigkeit der Bestimmung zur Folge. Denn die Vorschrift des § 49 Abs. 7 Satz 4 LBauO NW ist nicht disponibel. Das folgt zum einen aus der klaren Regelung, unter welchen eng begrenzten Voraussetzungen die Zuständigkeit zur Instandhaltung nicht besitzbezogen ist, zum anderen aus dem Sinn der Vorschrift. Der Landesgesetzgeber möchte nämlich denjenigen in Verantwortung nehmen, der die Funktionsfähigkeit der Rauchmelder ständig im Auge hat und sofort eingreifen kann, wenn Fehler auftreten. Diese Kontrollmöglichkeit hat nur derjenige, der sich ständig in der Wohnung aufhält. Aus diesem Grund hat sich der Landesgesetzgeber nicht für eine eigentumsbezogene Wartungspflicht entschieden, sondern grundsätzlich auf den unmittelbaren Besitz abgestellt.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Gefährlich wird es immer dann, wenn im Hinblick auf die Verpflichtung zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchmeldern den Wohnungseigentümern durch entsprechende Beschlussfassung bestimmte Pflichten auferlegt werden. Das AG Bonn geht gar von Beschlussnichtigkeit aus, wenn die Wohnungseigentümer letztlich entsprechend der gesetzlichen Regelung in der LBO NW zum Einbau der Rauchmelder in ihren Wohnungen verpflichtet werden. Es sieht darin einen Verstoß gegen das Belastungsverbot und zieht einen Vergleich zum Bereich der Verkehrssicherung. Auch wenn die Wohnungseigentümer zur Verkehrssicherung verpflichtet wären, könnten entsprechende Pflichten nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden.

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