Zusammenfassung
Der Gesetzgeber schuf mit der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern keine bundesweite Regelung. Er überließ es den einzelnen Bundesländern, in welchem Umfang eine Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern gesetzlich normiert werden sollte. Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten in sämtlichen Bundesländern, in Bestandsgebäuden mit Ausnahme von Sachsen. In Sachsen ist allerdings eine Nachrüstpflicht für Bestandsbauten ab 2024 in Planung. Im Übrigen sind sämtliche Nachrüstpflichten zwischenzeitlich ausgelaufen.
Die Verpflichtung zur Ausstattung und Wartung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ist in den Landesbauordnungen geregelt.
BGH, Urteil v. 7.12.2018, V ZR 273/17: Die Wohnungseigentümer können bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann beschließen, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Wohnungseigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.
LG Dortmund, Urteil v. 19.4.2016, 1 S 437/15: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss die Verpflichtung zur Wartung von Rauchmeldern an sich ziehen.
AG Langenfeld, Urteil v. 6.4.2016, 64 C 76/15: Ein Beschluss über die Verpflichtung der einzelnen Eigentümer zum Einbau, zur Wartung und zum Funktionstest von Rauchmeldern sowie zum Nachweis gegenüber der Verwaltung ist nichtig.
AG Wuppertal, Urteil v. 30.9.2015, 91b C 58/15: Ein Beschluss ist für ungültig zu erklären, der den Wohnungseigentümern in Eigenleistung die Verpflichtung zur Installation und Wartung von Rauchmeldern auferlegt.
AG Heidelberg, Urteil v. 22.10.2014, 45 C 52/14: Für die Ausstattung von Aufenthaltsräumen mit Rauchwarnmeldern besteht eine geborene Wahrnehmungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Anlage nur Wohnungen oder auch Teileigentumseinheiten umfasst. Es besteht auch eine Beschlusskompetenz zum Abschluss eines Wartungsvertrags über die von der Gemeinschaft angeschafften Rauchwarnmelder. Ein solcher Beschluss entspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. Es besteht keine Beschlusskompetenz, den einzelnen Wohnungseigentümern die Wartung der Rauchwarnmelder und/oder die Nachweisführung über die Wartung aufzuerlegen.
BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11: Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
1 Kauf, Wirkungsweise und Wartung
Kauf
Beim Kauf der Geräte ist darauf zu achten, dass nur zertifizierte, also mit Prüfsiegeln versehene, Geräte angeschafft werden. Das VDS-Siegel (Verband der Sachversicherer) ist hierbei der Beweis, dass das Gerät die Anforderungen der DIN EN 14676 erfüllt. Nach der DIN 14676-1 werden 3 Bauweisen von Rauchmeldern unterschieden: ohne Ferninspektionsmöglichkeit, mit teilweiser Ferninspektionsmöglichkeit, mit vollständiger Ferninspektionsmöglichkeit. Die DIN 14676-2 enthält die Anforderungen an diejenigen Dienstleister, die Rauchmelder installieren und warten.
Verpflichtung zur Wartung
Wenn die Anbieter der Rauchmelder reine Händler sind, verfügen sie regelmäßig über keinerlei Montage- und Wartungsorganisation. Hierbei ist zu beachten, dass die meisten Landesbauordnungen lediglich die Verpflichtung zur Wartung als solche anordnen, jedoch regelmäßig keine ausdrücklichen Adressaten benannt werden.
Eindeutig geregelt ist dies allerdings in Nordrhein-Westfalen in § 49 Abs. 7 BauO-NW. Die Wartung obliegt hier dem unmittelbaren Besitzer. Den Eigentümer trifft die Wartungspflicht nur dann, wenn er sie bereits vor Geltung der Einbaupflicht, also vor dem 1.4.2013 selber übernommen hat. Beschließen nun die Wohnungseigentümer, dass die Wartung von Rauchwarnmeldern im Sondereigentum durch den jeweiligen Wohnungseigentümer durchgeführt wird, ist der entsprechende Beschluss nichtig, wenn eben der betreffende Wohnungseigentümer diese Pflicht gerade nicht vor dem Stichtag 1.4.2013 übernommen hatte.[1]
2 Gemeinschafts- oder Sondereigentum?
Rauchwarnmelder sind kein wesentlicher Gebäudebestandteil. Damit zählen sie weder zum Gemeinschaftseigentum noch zum Sondereigentum.
BGH-Sicht
Der BGH[1] hatte insoweit klargestellt, dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, nicht im Sondereigentum stehen. Offengelassen hat der BGH die Frage, ob die Rauchmelder als wesentliche Bestandteile oder Zubehör zu qualifizieren sind. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rau...
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