Begriff

BGB §§ 535, 543 Abs. 1, 569 Abs. 1

  1. Rauchen in der Wohnung ist im Allgemeinen mangels einer abweichenden Individualvereinbarung vertragsgemäß.
  2. Jedoch verletzt der Mieter seine Pflicht zur Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB), wenn er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie etwa regelmäßiges Lüften, unterlässt und es auf diese Weise zu Störungen der übrigen Mieter kommt.
  3. Eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigem Rauchen setzt weiter voraus, dass die hierdurch verursachte Störung nachhaltig und schwerwiegend ist. Dieses Tatbestandsmerkmal kann insbesondere dann vorliegen, wenn die Intensität der Beeinträchtigung ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.
  4. Für diese Tatbestandsmerkmale trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.

(Leitsätze der Redaktion)

In dem betreffenden Gebäude befinden sich neben der Wohnung des Mieters und einem weiteren als Wohnung genutzten Apartment mehrere Büros. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis über die Wohnung fristlos mit der Begründung, dass der Mieter in seiner Wohnung täglich ca. 15 Zigaretten rauche, jedoch die Aschenbecher nicht leere und die Räume nicht lüfte, sodass der kalte Zigarettenrauch ins Treppenhaus gelange, was eine erhebliche Belästigung der übrigen Mieter darstelle. Die Instanzgerichte haben der Räumungsklage stattgegeben.

Der BGH hat die Urteile aufgehoben.

Voraussetzungen für fristlose Kündigung

Ein Grund zur fristlosen Kündigung kann sich in solchen Fällen aus den §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB ergeben. Danach ist der Vermieter u. a. dann zur Kündigung berechtigt, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Im Tatsächlichen setzt die Kündigung voraus,

  1. dass der Mieter eine gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Pflicht verletzt,
  2. dass andere Mieter hierdurch mehr als unvermeidlich gestört werden und
  3. dass die Störung nachhaltig und schwerwiegend ist.

Dieses Tatbestandsmerkmal kann insbesondere dann vorliegen, wenn die "Intensität der Beeinträchtigung ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht".

Ob diese Kündigungstatsachen vorliegen, muss von den Instanzgerichten festgestellt und alle Umstände des Einzelfalls bewertet werden. Für diese Tatbestandsmerkmale trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.

Vertragsgemäßes oder exzessives Rauchen

Der BGH hat bereits im Urteil vom 28.6.2006 (VIII ZR 124/05) entschieden, dass Rauchen in der Wohnung im Allgemeinen "mangels einer abweichenden Vereinbarung" vertragsgemäß ist.

In dem Urteil vom 5.3.2008 (VIII ZR 37/07) hat er ergänzend ausgeführt, dass der Mieter allerdings dann pflichtwidrig handelt, wenn durch Nikotinablagerungen eine Verschlechterung der Wohnung verursacht wird, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lässt, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich macht. In der Regel sind solche Schäden nur bei exzessivem Rauchen in Erwägung zu ziehen. Ein solcher Fall war hier nicht gegeben.

 
Hinweis

Rücksichtnahme durch regelmäßiges Lüften

Eine Pflichtverletzung i. S. d. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB kann außerdem dann angenommen werden, wenn der Mieter seine Pflicht zur Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB) verletzt, indem er einfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung einer Störung, wie etwa regelmäßiges Lüften, unterlässt.

Im Entscheidungsfall kommt der BGH zum Ergebnis, dass der Sachverhalt durch das Berufungsgericht nur unzureichend aufgeklärt wurde. Insbesondere beanstandet er, dass das Gericht von der Möglichkeit der Einnahme eines Augenscheins keinen Gebrauch gemacht hat. Aus diesem Grund hat der BGH das Verfahren an eine andere Kammer des Gerichts zurückverwiesen.

BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 186/14

 
Praxis-Tipp

Rauchverbot einzelvertraglich regeln

Eine vertragliche Regelung, die dem Mieter das Rauchen innerhalb der Wohnung untersagt, ist möglich, allerdings nur durch Individualvereinbarung, nicht durch eine Formularklausel.

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