Rauchen in der Mietwohnung

Darf der Mieter im Haus rauchen? Der BGH sieht das so: Rauchen in der Wohnung oder auf dem Balkon ist im Allgemeinen "vertragsgemäß". Er muss aber auf Mitmieter Rücksicht nehmen und sollte regelmäßig lüften. Und gibt es eine "Nutzungsregelung" für rauchfreie Zeiten auf dem Balkon, stört das die anderen Mieter weniger. Schäden durch exzessives Rauchen dagegen hat der rauchende Mieter zu zahlen. Denn starke Nikotinablagerungen können nicht mehr durch Renovierung, sondern nur durch aufwendige Instandsetzungsarbeiten beseitigt werden. Aber ein Rauchverbot kann der Wohnungsvermieter nur individuell im Mietvertrag regeln. Eine Formularklausel reicht nicht. Einzelheiten über die Möglichkeiten und Grenzen vom Rauchen in der Mietwohnung, auf dem Balkon oder im Treppenhaus bis zum vertragsgemäßen Gebrauch und vertraglichen Regelungen in diesem Beitrag.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Rauchen in den eigenen vier Wänden des Mieters ist grundsätzlich vertragsgemäß. Dieser vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wird nur durch die Pflicht zum respektvollen Umgang mit dem Eigentum des Vermieters und zur Rücksichtnahme eingeschränkt. Das ist etwa dann, wenn er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie etwa regelmäßiges Lüften, unterlässt und es daher zu Störungen der übrigen Mieter kommt.

1 Rauchen innerhalb der Wohnung

Fehlt eine besondere Vereinbarung, ist das Rauchen innerhalb der Wohnung vertragsgemäß. Dem Vermieter stehen dann weder Unterlassungsansprüche zu noch kann er das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich kündigen.

Wichtig

Rücksichtnahme des Mieters durch regelmäßiges Lüften

Jedoch verletzt der Mieter seine Pflicht zur Rücksichtnahme, wenn er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie etwa regelmäßiges Lüften, unterlässt und es auf diese Weise zu Störungen der übrigen Mieter kommt.

Soweit durch das Rauchen die Wohnung in einem besonders starken Maße abgenutzt wird, ist dies bei den Renovierungsfristen zu berücksichtigen. Jedoch wird der vertragsgemäße Gebrauch überschritten, wenn durch das Rauchen und entsprechende Nikotinablagerungen Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i. S. d. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten (z. B. Putz abschlagen, Holzwerk abschleifen) erfordern.

Hinweis

Beschädigung durch exzessives Rauchen

In der Regel liegen solche Schäden nur bei exzessivem Rauchen vor.

Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht. In einem solchen Fall stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB zu.

2 Rauchen auf dem Balkon/im Treppenhaus

Grundsätzlich kann der Mieter auch auf dem Balkon rauchen. Jedoch stehen dem Vermieter und den Nachbarn im Einzelfall Unterlassungsansprüche zu, wenn der Rauch in die benachbarten Wohnungen eindringen kann.

Achtung

Beeinträchtigung durch Tabakrauch erheblich?

Im Streitfall ist zunächst zu prüfen, ob der Tabakrauch im Wohnbereich des gestörten Mieters überhaupt wahrzunehmen ist; eine kaum wahrnehmbare Beeinträchtigung kann dabei als unerheblich vernachlässigt werden. Bei einer erheblichen Beeinträchtigung muss eine Regelung gefunden werden, die beiden Mietern die Nutzung ihrer Balkone gestattet.

Dem Raucher kann das Rauchen auf seinem Balkon nicht generell verboten werden; jedoch muss er "mindestens stundenweise" auf das Rauchen verzichten. Möglicherweise sind hierbei jahreszeitlich unterschiedliche Regelungen zu treffen, da der gestörte Mieter seinen Balkon während der kalten Jahreszeit nicht oder kaum nutzen wird.

Achtung

Gesundheitsgefährdung durch Passivrauchen?

Sind keine Geruchsstörungen festzustellen, ist zu prüfen, ob durch den Tabakrauch eine mögliche Gefährdung der Gesundheit durch Passivrauchen verursacht wird.

Auch hier sind die Nichtraucherschutzgesetze von Bedeutung, weil danach das Rauchen im Freien grundsätzlich erlaubt ist. Dies ist ein Indiz dafür, dass beim Rauchen im Freien keine signifikante Gesundheitsbeeinträchtigung zu befürchten ist. Der gestörte Mieter kann dieses Indiz allerdings widerlegen, indem er Tatsachen geltend macht, die den "fundierten Verdacht" einer Gesundheitsgefährdung durch Feinstaubpartikel nahelegen. Sollte dies der Fall sein, muss auch hier eine Regelung gefunden werden, die beiden Mietern die Nutzung ihrer Balkone ermöglicht.

Bei erheblichen Störungen durch einen rauchenden Mieter können die gestörten Mieter Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter geltend machen. Insbesondere können sie die Miete mindern, weil die Beeinträchtigung der Nutzung eines Balkons durch Tabakrauch als Mangel i. S. d. § 536 BGB gilt.

Dem Vermieter stehen dann Unterlassungsansprüche gegen den störenden Mieter zu. Bei schuldhaften Verstößen kann der störende Mieter auch auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Der störende Mieter hat dem Vermieter dann den durch die Minderung bedingten Mietausfall zu erstatten. Unter Umständen ist der Vermieter auch zur Kündigung berechtigt.

Achtung

...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.



Meistgelesen