Fehlt eine besondere Vereinbarung, ist das Rauchen innerhalb der Wohnung vertragsgemäß.[1] Dem Vermieter stehen dann weder Unterlassungsansprüche zu noch kann er das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich kündigen.[2]
Rücksichtnahme des Mieters durch regelmäßiges Lüften
Jedoch verletzt der Mieter seine Pflicht zur Rücksichtnahme[3], wenn er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie etwa regelmäßiges Lüften, unterlässt und es auf diese Weise zu Störungen der übrigen Mieter kommt.[4]
Soweit durch das Rauchen die Wohnung in einem besonders starken Maße abgenutzt wird, ist dies bei den Renovierungsfristen zu berücksichtigen. Jedoch wird der vertragsgemäße Gebrauch überschritten, wenn durch das Rauchen und entsprechende Nikotinablagerungen Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i. S. d. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten (z. B. Putz abschlagen, Holzwerk abschleifen) erfordern.
Beschädigung durch exzessives Rauchen
In der Regel liegen solche Schäden nur bei exzessivem Rauchen vor.
Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht.[5] In einem solchen Fall stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB zu.
Rauchverbot individuell vereinbaren
Wie Sie oben gesehen haben, kann ohne Vereinbarung heftig gestritten werden (z. B. was exzessiv ist). Wenn Ihnen eine unverqualmte Wohnung wichtig ist, gibt es nur eine Lösung: Vereinbaren Sie im Mietvertrag unter Indidvidualvereinbarungen, dass das Rauchen in der Wohnung verboten ist. Füllen Sie dies nicht vorher aus, sondern erklären Sie, dass Ihnen das wichtig ist und tragen Sie das dann handschriftlich in den Vertrag ein. Bei vorformulierten Klauseln riskieren Sie, dass diese unwirksam ist.
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