Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 5.2.2 Voraussetzungen einer Sicherungsanordnung

Die für die Anordnung einer Sicherheitsleistung gem. § 283a ZPO zu nehmenden Hürden sind hoch und kann nur unter den folgenden Voraussetzungen ergehen:

1. Die Räumungsklage muss mit einer Zahlungsklage verbunden sein;
2. die Klage muss aus einem Rechts-, also Mietverhältnis resultieren;
3. die Geldforderung wegen der die Sicherungsanordnung begehrt wird, muss nach Rechtshängigkeit fällig geworden sein;
4. die Klage muss hohe Aussicht auf Erfolg haben;
5. die Sicherungsanordnung muss zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt sein.

Diese Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen, weshalb die Sicherungsanordnung in der Praxis keine wesentliche Rolle spielt.

Musterschreiben: Antrag auf Erlass einer Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO

Amtsgericht ______________

__________________

__________________

__________________

Antrag auf Erlass einer Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO

In Sachen der

__________ (Antragsteller)

gegen

__________ (Antragsgegner)

Streitwert: _________ EUR

wird beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, Sicherheit in Höhe von 3.000 EUR durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, Hinterlegung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zu leisten und dem Beklagten aufzugeben, die Leistung der Sicherheit innerhalb einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen. Für den Fall, dass der Beklagte die Sicherheitsleistung nicht innerhalb der ihm gesetzten Frist nachweist, wird bereits jetzt beantragt, den Beklagten im Wege der einstweiligen Verfügung zur Räumung der Wohnung (genaue Bezeichnung) zu verurteilen.

Begründung: _______________

(...)

5.2.2.1 Räumungsklage muss mit Zahlungsklage verbunden sein

Eine Sicherungsanordnung kann zunächst nur dann ergehen, wenn sowohl auf Räumung als auch auf Zahlung insbesondere von Nutzungsentschädigung nach Klageerhebung geklagt wird.

Praxis-Beispiel

Kündigung wegen Beleidigung

Der Vermieter hat seinem Mieter wegen schwerer Beleidigung außerordentlich fristlos gekündigt. Da der Mieter nicht auszieht, erhebt der Vermieter Räumungsklage. Da der Mieter seine Zahlungen einstellt, begehrt der Vermieter im Verfahren eine Sicherungsanordnung wegen der Nutzungsentschädigung bis zum Zeitpunkt der Räumung.

Eine Sicherungsanordnung kommt nicht in Betracht, weil der Vermieter lediglich eine Räumungsklage und nicht gleichzeitig eine Zahlungsklage gegen den Mieter erhoben hat. Zwar würde es ausreichen, wenn er seine Räumungsklage auf Zahlung von Nutzungsentschädigung erweitert. Allein aber auf Grundlage der Räumungsklage kann keine Sicherungsanordnung ergehen.

Praxis-Beispiel

Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Der Vermieter hat das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen außerordentlich fristlos gekündigt. Da der Mieter nach Ablauf der ihm gewährten Räumungsfrist die Wohnung nicht herausgegeben hat, erhebt der Vermieter Räumungsklage und macht gleichzeitig die bis zur Kündigung aufgelaufenen Mietrückstände und die bis zur Klageerhebung aufgelaufene rückständige Nutzungsentschädigung geltend. Zusätzlich klagt er im Verfahren auf die jeweils fällig gewordene Nutzungsentschädigung im Wege der Klageerweiterung.

Hier sind die Voraussetzungen für eine Sicherungsanordnung gegeben.

Weitere Konstellationen

Neben dieser wohl praktisch bedeutsamsten Konstellation

• könnte zunächst auch nur Räumungsklage erhoben und später die Klage um die nach Zustellung der Räumungsklage fällig gewordenen Ansprüche auf Nutzungsentschädigung erweitert werden.
• Selbstverständlich ist auch der umgekehrte Fall der zunächst erhobenen Zahlungsklage und späteren Erweiterung der Klage auf Räumung möglich.

Die Bestimmung ist ihrem Wortlaut nach zwar weit gefasst und setzt nur eine "Zahlungsklage" voraus. Sie ist also nicht etwa auf wiederkehrende Leistungen wie Miete bzw. Nutzungsentschädigung beschränkt. So können auch einmalig entstehende Geldforderungen (insbesondere wegen Zahlung der Kaution oder Nachzahlung von Betriebskosten) dem Anwendungsbereich von § 283a ZPO unterfallen. Allerdings dürften die Chancen, dass eine Sicherungsanordnung insoweit ergeht, äußerst gering sein.

Praxis-Beispiel

Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

Der Mieter hat weder zu Beginn des Mietverhältnisses Anfang August 2017 die 1. Rate der Kaution noch mit der darauffolgenden Miete für September 2017 die 2. Kautionsrate gezahlt. Der Vermieter kündigt am 10. September 2017 das Mietverhältnis nach der Bestimmung des § 269 Abs. 2a BGB außerordentlich fristlos. Am 25. September 2017 klagt er auf Räumung sowie auf Zahlung der beiden rückständigen Kautionsraten. Die Klage wird dem Mieter am 15. Oktober 2017 zugestellt. Nachdem der Mieter auch zum 3. Fälligkeitstermin Anfang Oktober 2017 keine Kautionszahlung erbringt, erweitert der Vermieter seine Klage auf Zahlung der letzten Kautionsrate und beantragt die Anordnung der Sicherheitsleistung wegen dieser letzten Kautionsrate.

Hier handelt es sich um eine einmalige Geldforderung. Diese dürfte für sich allein genommen allerdings kaum einmal für eine Sicherung des Vermieters zur Abwendung besonderer Nachteile erforderlich sein...