Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 5.1 Vorteile des "beschleunigten" Räumungsverfahrens nutzen

Überflüssiges "Klein-Klein" vermeiden

Insbesondere in den Fällen, in denen der Vermieter wegen Zahlungsrückständen das Mietverhältnis gekündigt hat und er wegen der Zahlungsunfähigkeit des Mieters auch keine Nutzungsentschädigung von diesem bekommt, sollte der Vermieter die Verfahrensdauer grundsätzlich so kurz wie möglich halten. Frei nach dem Motto: Ist der Gang zum Gericht unerlässlich, sollte der Weg zum Urteil möglichst kurz sein.

Geht es dem Vermieter darum, möglichst schnell einen Räumungstitel zu erstreiten, sollte er seine Räumungsklage auch auf das beschränken, was sein eigentliches Ziel ist – nämlich den Mieter möglichst schnell aus dem Haus, der Wohnung oder dem Gewerberaum zu bekommen. Keinesfalls sollte eine Räumungsklage mit überflüssigem "Klein-Klein" überfrachtet werden. Das nämlich kann die Verfahrensdauer erheblich erhöhen.

"Umfassende Aufarbeitung" des Mietverhältnisses vermeiden!

Beispiel

Der Vermieter hatte dem Mieter wegen wiederholt grober Beleidigung und einer Tätlichkeit gegen einen weiteren Mieter fristlos gekündigt. Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter war aber bereits schon seit Langem erheblich gestört, da der Mieter nach Auffassung des Vermieters zu Unrecht die Miete um 20 % gemindert, daneben seiner Ansicht nach unberechtigte Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend gemacht sowie den eingeforderten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 300 Euro nicht geleistet hat.

Vorrangiges Ziel nicht aus den Augen verlieren

Der Vermieter wäre schlecht beraten, mit seiner Klage auf Räumung auch die 20-%-ige Mietminderung und die 300 Euro wegen der streitigen Betriebskostenabrechnung zu verbinden. Wegen beidem dürfte nämlich eine zeitintensive Beweisaufnahme erforderlich sein. Diese lässt jedenfalls das eigentliche und vorrangige Ziel des Vermieters zunächst einmal in weite Ferne rücken. Verloren sind die Ansprüche nicht – sie können bis zur Grenze der Verjährung noch geltend gemacht werden. Freilich können sie im Räumungsverfahren bereits erwähnt werden. Wenn der Vermieter sich allerdings nicht in Nebenforderungen verliert, signalisiert er dem Gericht sein eigentliches wirtschaftlich wesentliches Anliegen – und dies wird zur Beschleunigung des Verfahrens durch ein ihm durchaus geneigtes Gericht führen.

Hintergründe des beschleunigten Räumungsverfahrens

Im Vorfeld der kleinen Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 hatte der Gesetzgeber eine Untersuchung der Forschungsstelle für Immobilienrecht bei der Universität Bielefeld in Auftrag gegeben. Hiernach hatte die durchschnittliche Verfahrensdauer eines Räumungsprozesses im Jahr 2010 ca. fünfeinhalb Monate betragen. Dies ist eine ganz normale erstinstanzliche Verfahrensdauer, die im Vergleich zu sonstigen Zivilverfahren weder deutlich kürzer noch erheblich länger ist. Jedenfalls erschien dem Gesetzgeber diese Dauer zu lang. In vielen Fällen nämlich zahlen Mieter während des Verfahrens keine Nutzungsentschädigung. Hinzu kommt, dass mit dem Räumungstitel – also dem Urteil oder Räumungsvergleich – die Wohnung längst nicht geräumt ist: Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, muss das Mietobjekt noch geräumt werden. Die Räumung ist Teil der Zwangsvollstreckung und zwingend vom Gerichtsvollzieher durchzusetzen. Mit der zwangsweisen Räumung des Mietobjekts ist weiterer Zeit- und Kostenaufwand verbunden.

Was bedeutet "beschleunigtes Räumungsverfahren"?

Um das Verfahren zu beschleunigen regelt seit 2013 die Bestimmung des § 272 Abs. 4 ZPO, dass "Räumungssachen (…) vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind." Die Vorschrift gilt sowohl für Wohnraum- als auch Gewerberaumräumungsverfahren. Die Bestimmung umfasst sämtliche Räumungsverfahren, unabhängig davon, aus welchem Grund das Mietverhältnis gekündigt worden ist.

Zwar wurde eine Einschränkung der Beschleunigungsmaxime im Gesetzgebungsverfahren dahingehend empfohlen, den Geltungsbereich auf Räumungsklagen infolge Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder Nichtzahlung zu beschränken. Dem ist der Gesetzgeber aber zurecht nicht gefolgt, denn es ist für einen Vermieter und insbesondere dessen betroffene "Umgebung" wie Mitbewohner und andere Mieter beispielsweise nicht zumutbar, länger als unbedingt notwendig einen gewaltbereiten Mieter dulden zu müssen.

Die Beschleunigungsmaxime des § 272 Abs. 4 ZPO gilt zwar auch dann, wenn der Vermieter neben der Räumung auch Zahlungsansprüche gegen den Mieter mit seiner Klage geltend macht – entscheidend ist ja, dass Räumung begehrt wird, auch wenn noch weitere Ansprüche geltend gemacht werden. Ist aber zusätzlich eine langwierige Beweisaufnahme zur Klärung der Berechtigung einer Mietminderung wegen angeblicher Mängel des Mietobjekts erforderlich, so ist diese durchzuführen und führt deshalb zu erheblichen Zeitverlusten.

Das beschleunigte Räumungsverfahren in der gerichtlichen Praxis

Kein Anspruch auf Beschleunigung!

Die Bestimmung des § 272 Abs. 4 ZPO verschafft dem klagenden Vermieter keinen Anspruch auf Beschleunigung seiner Räumungsklage. Sie greift auch nicht in die richt...