Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 4.2 Vorherige Abmahnung erfolgt?

Insbesondere im Vorfeld einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, die nicht auf Zahlungsverzug des Mieters beruht, ist der Mieter abzumahnen. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder dem Mieter derart erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind, dass dem Vermieter eine Abmahnung vor der Kündigung nicht zumutbar ist. Dies ist in aller Regel bei schwerer Beleidigung oder Bedrohung des Vermieters, Tätlichkeiten, Drogenhandel und ungerechtfertigter Strafanzeige gegen den Vermieter der Fall.^[1]

Praxis-Beispiel

Ein Hund zu viel

Nach dem Mietvertrag ist dem Mieter das Halten eines Hundes gestattet. Der Vermieter erfährt, dass der Mieter tatsächlich 2 Hunde in der Wohnung hält. Er kündigt das Mietverhältnis. Der Mieter räumt das Objekt jedoch nicht, sodass der Vermieter Räumungsklage erhebt.

Die Klage ist von vornherein zum Scheitern verurteilt. Zwar ist dem Mieter ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache zum Vorwurf zu machen. Vor einer Kündigung muss der Vermieter aber zwingend abmahnen. Da in Ermangelung einer Abmahnung bereits die Kündigung unwirksam ist, kann die Räumungsklage niemals erfolgreich sein.

[1] Siehe ausführlich Blankenstein, Mieter richtig abmahnen sowie Blankenstein, Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen, Ziff. 3 Abmahnung erforderlich?