Vor Erhebung einer Räumungsklage nach einer ordentlichen fristgemäßen Kündigung hat der Vermieter selbstverständlich den Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten. Hat der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt, ist dem gekündigten Mieter stets eine sog. "Ziehfrist" einzuräumen. Mit Zugang der Kündigung ist es diesem nämlich nicht möglich, das Objekt sofort zu räumen. Zur Räumung genügt nämlich nicht nur die Schlüsselrückgabe, die ggf. sofort möglich wäre, das Objekt muss vielmehr noch von den vom Mieter eingebrachten Gegenständen geräumt werden.

Als angemessen ist stets eine Frist von 2 Wochen zwischen Zugang der Kündigung und Räumung des Objekts seitens des Mieters angemessen. Keinesfalls sollte vor Ablauf dieser Frist Räumungsklage erhoben werden.

 
Praxis-Beispiel

Teure Ungeduld des Vermieters

Der Vermieter kündigt dem Mieter wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos und erhebt sogleich Räumungsklage gegen den Mieter. Eine Ziehfrist wird dem Mieter nicht gewährt. Der Mieter zieht am nächsten Tag aus und übergibt dem Vermieter die Schlüssel.

Der Rechtsstreit hat sich hier bereits vor Zustellung der Klage erledigt. Der Vermieter hat die angefallenen Verfahrenskosten zu tragen, weil er seinem Mieter keine Ziehfrist gewährt hat.[1] Selbst wenn er ihm eine Ziehfrist gewährt hätte, würde sich nichts ändern, da die Klageerhebung zu früh erfolgt ist.

 
Praxis-Beispiel

Zahlung innerhalb der Ziehfrist

Der Vermieter kündigt dem Mieter wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos und gewährt ihm eine Ziehfrist von 2 Wochen. Am nächsten Tag erhebt er Räumungsklage, da er annimmt, der Mieter werde das Mietobjekt innerhalb dieses Zeitraums nicht räumen. Dies ist tatsächlich auch der Fall, allerdings gleicht der Mieter innerhalb der Ziehfrist die Zahlungsrückstände aus. Nachdem ihm die Klage vom Gericht zugestellt worden ist, erklärt er ein Anerkenntnis und räumt alsbald das Mietobjekt.

Auch hier hat der Vermieter schlechte Karten.[2] Da er wiederum die Ziehfrist ignoriert hat, kann es nun richtig teuer für ihn werden. Nicht auszuschließen ist nämlich, dass der gekündigte Mieter einen Rechtsanwalt mit seiner Vertretung beauftragt hat. Der Vermieter müsste dann nicht nur die Gerichts-, sondern auch die Anwaltskosten bezahlen. Hatte der Vermieter seinerseits einen Rechtsanwalt mit der Klageerhebung beauftragt, kann er diesen entsprechend in Regress nehmen. Dem Rechtsanwalt ist nämlich eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen.

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