Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 10.3 "Berliner" Räumung

Mit dem Modell der sog. "Berliner Räumung" hat der Gesetzgeber einen für Vermieter wesentlich günstigeren Weg der Räumungsvollstreckung geschaffen, der bereits zuvor in der Rechtsprechung anerkannt war. Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 885a Abs. 1 ZPO kann sich der Vermieter darauf beschränken, den Mieter zunächst nur aus dem Besitz zu setzen. Der Vermieter beauftragt den Gerichtsvollzieher lediglich damit, den Mieter aus dem Besitz zu setzen und dem Vermieter den Besitz wieder einzuräumen. Der Vermieter muss insoweit auch nicht sein Vermieterpfandrecht ausüben. Der Gerichtsvollzieher tauscht also lediglich das Schloss aus und übergibt die neuen Schlüssel dem Vermieter. Sollte sich der Mieter noch in den Räumen befinden, wird dieser vom Gerichtsvollzieher – notfalls unter polizeilicher Hilfe – aus den Mieträumen gewiesen. Das Mobiliar des Mieters bleibt zunächst im Mietobjekt.

"Klassische" Räumung nach wie vor möglich

Mit dem Modell der "Berliner" Räumung hat der Gesetzgeber lediglich eine erleichterte Möglichkeit der Räumungsvollstreckung geschaffen. Nach wie vor können Mieträume auch "klassisch" nach der Bestimmung des § 885 ZPO geräumt werden, die auch den Abtransport der vom Mieter eingebrachten Gegenstände umfasst.

Ablauf der Räumung

Hat der Vermieter seinen Räumungsauftrag gemäß § 885a Abs. 1 ZPO beschränkt, wechselt der Gerichtsvollzieher unter Hinzuziehung eines Schlüsseldienstes lediglich das Schloss aus und übergibt die neuen Schlüssel dem Vermieter. Des Weiteren hat der Gerichtsvollzieher gemäß § 885a Abs. 2 ZPO im Vollstreckungsprotokoll die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er in den Mieträumen vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Fotos mit einer Digitalkamera fertigen. Diese Dokumentation durch den Gerichtsvollzieher ist von erheblicher Bedeutung für spätere Streitigkeiten zwischen geräumtem Mieter und Vermieter über den Bestand der eingebrachten Sachen und ihren Zustand. Zu beachten ist dabei stets, dass der Gerichtsvollzieher lediglich verpflichtet ist, die "frei ersichtlichen" Gegenstände zu dokumentieren.

Praxis-Beispiel

Koffer, Taschen, Schränke und Kommoden

Im Mietobjekt sind diverse Koffer und Taschen vorhanden. Der Gerichtsvollzieher ist nicht verpflichtet, diese zu öffnen, um die darin befindlichen Gegenstände zu dokumentieren.

Nicht ganz eindeutig ist der Fall, wenn sich im Mietobjekt Schränke und Kommoden befinden. Man wird hier wohl den Gerichtsvollzieher als verpflichtet ansehen müssen, die Schranktüren und Schubladen zu öffnen, denn die darin befindlichen Gegenstände sind dann "frei ersichtlich". Er ist aber sicherlich nicht zur weiteren vollständigen Inventarisierung verpflichtet und muss dort befindliche Behältnisse nicht öffnen, um deren Inhalt festzustellen.

Schicksal des Räumungsguts

Nach der Bestimmung des § 885a Abs. 3 ZPO kann der Vermieter die beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, wegschaffen. Er hat sie allerdings zu verwahren. Die Gegenstände können also nach der Herausgabevollstreckung vom Vermieter aus dem Mietobjekt geräumt werden und etwa in einem Keller oder Lagerraum verwahrt werden. Die Gegenstände können freilich auch in der Wohnung oder dem Geschäftsraum bleiben. Dies wird sich insbesondere dann anbieten, wenn der Vermieter das Mietobjekt ohnehin noch nicht weitervermieten kann.

Müll, Unrat und Gerümpel

Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann der Vermieter jederzeit vernichten. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Müll, Unrat und Gerümpel. Freilich steht dem Vermieter die Vernichtung frei, er kann diese Gegenstände auch weiterhin aufbewahren.

Dokumentation der Gegenstände

Vor Vernichtung einzelner unbrauchbarer Gegenstände sollte der Vermieter diese dokumentieren, also zumindest Lichtbilder von ihnen fertigen. Zwar hat er nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Dennoch kann so einem späteren Streit über die Werthaltigkeit etwaigen Verpackungsmülls vorgebeugt werden. Mülltüten müssen zwar nicht nach werthaltigem oder persönlichen Dokumenten durchsucht werden. Gleichwohl empfiehl sich dies, um jeglichen Streitereien vorzubeugen.

Verwahrung und Verwertung

Wenn die im Mietobjekt vorgefundenen Gegenstände nicht vernichtet werden können, weil an ihrer Aufbewahrung durchaus ein Mieterinteresse bestehen könnte, sind sie vom Vermieter einen Monat lang zu verwahren. Holt der Mieter diese Gegenstände binnen dieser Frist nicht ab, kann der Vermieter sie verwerten.

Die Verwertung selbst erfolgt entsprechend den Bestimmungen der §§ 372 ff. BGB. In aller Regel werden sich die Gegenstände nicht zur Hinterlegung eignen, weshalb gemäß § 383 BGB ihre öffentliche Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher oder eine ansonsten hierzu befugte Person infrage kommt. Die Versteigerung muss dem Mieter im Übrigen nicht angedroht werden.

Gegenstände, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden. Ein erfolgloser Verwertungsversuch muss vorher nicht unternommen...