Zusammenfassung

 
Begriff

Bekanntermaßen ist am 1.12.2020 das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten. Mit der Neuregelung in § 26a WEG hat der Gesetzgeber die jahrzehntelangen Rufe nach einem Sachkundenachweis für Verwalter in eleganter Form Gesetz werden lassen. Nach Ablauf einer Übergangsfrist bis zum 1.12.2022 entspricht nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG regelt insoweit eine Ausnahme nur noch für Kleingemeinschaften in Eigenverwaltung. Die inhaltliche Ausgestaltung des Verfahrens und der Prüfungsinhalte des zu erteilenden Zertifikats obliegt dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV), das einen entsprechenden Entwurf vorgelegt hat. Der Bundesrat muss noch zustimmen.

1 Grundsätze

Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Grobe Vorgaben bezüglich der inhaltlichen Ausgestaltung des Verfahrens und der Prüfungsinhalte des zu erteilenden Zertifikats enthält bereits § 26a Abs. 2 WEG, bezüglich der Details hat das BMJV am 4.6.2021 einen entsprechenden Verordnungsentwurf vorgelegt. Wichtigster Aspekt des Entwurfs ist, dass sich ein Verwalter ausschließlich dann als "zertifizierter Verwalter" bezeichnen darf, wenn er eine Prüfung vor der IHK abgelegt hat. Dies gilt auch für den nach § 26a Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 WEG bezeichneten Personenkreis, der einem zertifizierten Verwalter lediglich gleichgestellt ist.

Der Entwurf zur Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV mit dem Stand 28.9.2021) ist vom Justizministerium noch einmal präzisiert und dem Bundesrat vorgelegt worden. Der soll nun in seiner Sitzung am 26.11.2021 zustimmen. Allerdings ist es gut möglich, dass die Länderkammer weitere Änderungen vorschlägt.

2 Prüfung

Die Prüfung zum "zertifizierten Verwalter" kann nach § 3 Abs. 1 ZertVerwV-E vor jeder IHK abgelegt werden, die eine solche anbietet. Hieraus ergibt sich, dass eine IHK nicht verpflichtet ist, eine Prüfung tatsächlich anzubieten bzw. abzunehmen. Es bleibt zu prognostizieren, dass diese Regelung im Laufe des Verordnungsgebungsverfahrens noch etwas an Konturen gewinnen wird, da die gesamte Verordnung letztlich ins Leere läuft, wenn keine IHK bereit ist, Prüfungen nach § 26a Abs. 1 WEG i. V. m. der ZertVerwV-E anzubieten bzw. abzunehmen. Freilich ist dies nicht wahrscheinlich, eine Konkretisierung scheint aber zumindest wünschenswert.

Will eine IHK Prüfungen anbieten, so hat sie einen Prüfungsausschuss einzurichten. Mitglied kann jede Person sein, die auf den Prüfungsgebieten sachkundig ist. Es genügt, dass die Person in dem Teil der Prüfungsgebiete, für den sie zuständig ist, sachkundig und für die Abnahme von Prüfungen geeignet ist.

2.1 Ablauf

Die Prüfung selbst besteht aus einem schriftlichen und mündlichen Teil. Der schriftliche Teil dauert mindestens 90 Minuten. Im mündlichen Teil können bis zu 5 Prüflinge gleichzeitig geprüft werden. Dabei müssen auf jeden Prüfling mindestens 15 Minuten Prüfzeit entfallen. Die Prüfung ist im Übrigen nicht öffentlich.

Nach der Prüfung berät der Prüfungsausschuss über das Prüfungsergebnis. Die Leistung des Prüflings wird vom Prüfungsausschuss schlicht mit "bestanden" oder "nicht bestanden" bewertet. "Bestanden" ist die Prüfung dann, wenn der Prüfungsausschuss aufgrund der Leistungen des Prüflings im mündlichen Teil und im schriftlichen Teil der Prüfung jeweils zu der Einschätzung gelangt, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Bei bestandener Prüfung stellt die IHK eine entsprechende Bescheinigung aus.

 
Wichtig

Wiederholung der Prüfung

Die Prüfung kann nach § 6 Abs. 1 ZertVerwV-E beliebig oft wiederholt werden.

2.2 Inhalte

Die Prüfungsgegenstände umreißt Anlage 1 zur ZertVerwV-E. Diese sind der Anlage 1 zu § 15b Abs. 1 MaBV entlehnt, die die Inhalte bezüglich der Weiterbildungspflicht der Verwalter regelt. Allerdings sind einige Themen in der ZertVerwV-E gegenüber § 15b Abs. 1 MaBV ausgeklammert. Im Einzelnen handelt es sich um die folgenden Themen, die Gegenstand der Prüfung vor der IHK werden:

  1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft

      1.1 Gebäudepläne, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen
      1.2 Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich
      1.3 Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereich
  2. Rechtliche Grundlagen

     

    2.1 Wohnungseigentumsgesetz

      2.1.1 Begründung von Wohnungs- und Teileigentum
      2.1.2 Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
      2.1.3 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
      2.1.4 Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters
      2.1.5 Rechte des Verwaltungsbeirats
     

    2.2 Bürgerliches Gesetzbuch

      2.2.1 Allgemeines Vertragsrecht
      2.2.2 Mietrecht
      2.2.3 Werkvertragsrecht
      2.2.4 Grundstücksrecht
      2.3 Grundbuchrecht
      2.4 Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht
     

    2.5...

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