Prüfungsbefugnis des Eigentümers (WEMoG)

Begriff

Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilige Kostentragungspflicht und die Beitragsleistungen zur Erhaltungsrücklage und weiter gebildeten Rücklagen enthält. Daneben hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nach Ablauf der Wirtschaftsperiode die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen zu erstellen. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen zwar vom Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG geprüft werden, bevor die Wohnungseigentümer die Beschlüsse über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans und der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung fassen. Ein eigenes Prüfungsrecht der Wohnungseigentümer sieht das WEG nicht vor. Da die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nicht erforderlich ist, mangelt es zunächst an einer Anspruchsgrundlage für das Prüfungsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. des einzelnen Wohnungseigentümers. Allerdings hat jeder Wohnungseigentümer gem. § 18 Abs. 4 WEG ein Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Anspruchsgrundlage für ein Prüfungs- und Einsichtsrecht ist § 18 Abs. 4 WEG.

AG Köln, Urteil v. 19.7.2021, 215 C 6/21: Die Vorlage der vollständigen Abrechnung ist für eine ermessensfehlerfreie Beschlussfassung erforderlich. Der Beschluss über die Abrechnungsergebnisse ist ermessensfehlerhaft und erfolgreich anfechtbar, wenn bei der Beschlussfassung die ausreichende Tatsachengrundlage fehlte.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.1.2017, 2-13 S 48/16: Die Wohnungseigentümer haben ein umfassendes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen. Sie sind auch berechtigt, wiederholt Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. Lediglich das Verbot des Rechtsmissbrauchs und das Schikaneverbot beschränken das Einsichtsrecht. Ein Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er gefasst wurde, ohne einem Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren.

BGH, Urteil v. 15.7.2011, V ZR 21/11: Überlässt der Verwalter einem Wohnungseigentümer Verwaltungsunterlagen zur Prüfung außerhalb seiner Geschäftsräume, kommt regelmäßig ein Leihvertrag zustande mit der Folge, dass der Verwalter die Herausgabe der Unterlagen im eigenen Namen verlangen kann.

BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10: Jedem Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen für die Jahresabrechnung einzeln zu. Zu seiner Geltendmachung muss kein besonderes rechtliches Interesse dargelegt werden.

Gelegenheit zur Einsicht

Wollen die Wohnungseigentümer die Abrechnungen, Belege und Unterlagen überprüfen, muss ihnen Gelegenheit zur Einsicht gegeben werden. Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) am 1.12.2020 ist jedem Wohnungseigentümer vor der entsprechenden Beschlussfassung die Jahresgesamtabrechnung und die jeweils ihn betreffende Einzelabrechnung zu übersenden.^[1]

Eine Verpflichtung des Verwalters, alle Einzelabrechnungen zu übersenden, besteht jedoch nicht, was gerade bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften den Verwaltungsapparat auch sprengen würde.

Praxis-Beispiel

Recht auf Einsichtnahme

Um dem Wohnungseigentümer eine umfassende Prüfungsmöglichkeit an die Hand zu geben, steht ihm das Recht der Einsichtnahme in sämtliche Einzelabrechnungen zu, was die Rechtsprechung aber als ebenso notwendig wie ausreichend ansieht.^[2] Das Einsichtsrecht umfasst die Erstellung und Einsichtnahme von Kopien der einzelnen Belege und Unterlagen. Ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung ist auf Anfechtung hin für unwirksam zu erklären, wenn zuvor für die Wohnungseigentümer keine Möglichkeit bestand, in zumutbarer und ausreichender Weise auch in alle Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer Einsicht zu nehmen.^[3]

Entsprechendes gilt, wenn einem Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung begehrte Unterlageneinsicht verwehrt wurde.^[4]

Überlässt der Verwalter einem Wohnungseigentümer Verwaltungsunterlagen zur Prüfung außerhalb seiner Geschäftsräume, kommt regelmäßig ein Leihvertrag zustande mit der Folge, dass der Verwalter die Herausgabe der Unterlagen im eigenen Namen verlangen kann.^[5]

Anspruchsgrundlage für ein Prüfungs- und Einsichtsrecht

Anspruchsgrundlage für ein Prüfungs- bzw. Einsichtsrecht ist § 18 Abs. 4 WEG. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

Gerade im Hinblick auf Prüfungs- und Einsichtsrechte kommt insbesondere der Jahresabrechnung erhebliche Bedeutung zu. Insoweit ist nämlich zu berücksichtigen, dass es sich bei der Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung um eine gesetzliche Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handelt. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann daher die Gemeinschaft au...