Begriff

Der Verwalter erstellt regelmäßig für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilige Kostentragungspflicht und die Beitragsleistungen für Instandhaltungsrückstellungen enthält, wozu er nach § 28 Abs. 1 WEG verpflichtet ist. Daneben hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf der Wirtschaftsperiode die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen zu erstellen. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen zwar vom Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 3 WEG geprüft werden, bevor sie den Wohnungseigentümern zum Beschluss vorgelegt werden. Ein eigenes Prüfungsrecht der Wohnungseigentümer sieht das WEG nicht vor. Da die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nicht erforderlich ist, mangelt es zunächst an einer Anspruchsgrundlage für das Prüfungsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. des einzelnen Wohnungseigentümers.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Anspruchsgrundlage für ein Prüfungs- und Einsichtsrecht sind die §§ 666 und 259 BGB.

Prüfungsmöglichkeiten erhalten die Wohnungseigentümer auch aufgrund ihres Rechts auf Auskunftserteilung nach §§ 675, 666 BGB i. V. m. §§ 21 Abs. 1, Abs. 4, 28 Abs. 4 WEG. Hiernach können die Wohnungseigentümer aufgrund entsprechenden Mehrheitsbeschlusses vom Verwalter jederzeit Rechnungslegung verlangen. Das sich hieraus ergebende Prüfrecht steht jedoch anders als das Einsichtsrecht nur allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 12.1.2017, 2-13 S 48/16: Die Wohnungseigentümer haben ein umfassendes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen. Sie sind auch berechtigt, wiederholt Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. Lediglich das Verbot des Rechtsmissbrauchs und das Schikaneverbot beschränken das Einsichtsrecht. Ein Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er gefasst wurde, ohne einem Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren.

BGH, Urteil v. 15.7.2011, V ZR 21/11: Überlässt der Verwalter einem Wohnungseigentümer Verwaltungsunterlagen zur Prüfung außerhalb seiner Geschäftsräume, kommt regelmäßig ein Leihvertrag zustande mit der Folge, dass der Verwalter die Herausgabe der Unterlagen im eigenen Namen verlangen kann.

BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10: Jedem Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen für die Jahresabrechnung einzeln zu. Zu seiner Geltendmachung muss kein besonderes rechtliches Interesse dargelegt werden.

Gelegenheit zur Einsicht

Wollen die Wohnungseigentümer die Abrechnungen, Belege und Unterlagen überprüfen, so muss ihnen Gelegenheit zur Einsicht gegeben werden. Unstreitig ist, jedem Wohnungseigentümer vor der entsprechenden Beschlussfassung die Jahresgesamtabrechnung und die jeweils ihn betreffende Einzelabrechnung zu übersenden.

Eine Verpflichtung des Verwalters, alle Einzelabrechnungen zu übersenden, besteht jedoch nicht, was gerade bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften den Verwaltungsapparat auch sprengen würde.

 
Praxis-Beispiel

Recht auf Einsichtnahme

Um dem Wohnungseigentümer eine umfassende Prüfungsmöglichkeit an die Hand zu geben, steht ihm das Recht der Einsichtnahme in sämtliche Einzelabrechnungen zu, was die Rechtsprechung aber als ebenso notwendig wie ausreichend ansieht.[1] Das Einsichtsrecht umfasst die Erstellung und Einsichtnahme von Kopien der einzelnen Belege und Unterlagen. Ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung ist auf Anfechtung hin für unwirksam zu erklären, wenn zuvor für die Wohnungseigentümer keine Möglichkeit bestand, in zumutbarer und ausreichender Weise auch in alle Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer Einsicht zu nehmen.[2]

Entsprechendes gilt, wenn einem Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung begehrte Unterlageneinsicht verwehrt wurde.[3]

Überlässt der Verwalter einem Wohnungseigentümer Verwaltungsunterlagen zur Prüfung außerhalb seiner Geschäftsräume, kommt regelmäßig ein Leihvertrag zustande mit der Folge, dass der Verwalter die Herausgabe der Unterlagen im eigenen Namen verlangen kann.[4]

Anspruchsgrundlage für ein Prüfungs- und Einsichtsrecht

Anspruchsgrundlage für ein Prüfungs- bzw. Einsichtsrecht sind die §§ 666 und 259 BGB, welche die Auskunfts- und Rechenschaftspflicht des Auftraggebers regeln. Vertragspartnerin des Verwalters ist jedoch nach der gesetzlichen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft der teilrechtsfähige Verband und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Denn das Vertragsverhältnis mit dem Verwalter ist ein klassischer Bereich, in dem die Gemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auftritt. Es handelt sich um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, also der Wohnungseigentümer.[5] Hieraus können sich zwar Schadensersatzansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter ergeben, nicht aber Leistungsansprüche. Streng genommen stehen daher Prüfungs- und Einsic...

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