Provisionsanspruch des sog. Doppelmaklers bei Immobiliengeschäften
  

Begriff

BGB §§ 652, 654

  1. Beauftragt ein Grundpfandgläubiger nach Anordnung der Zwangsversteigerung einen Makler mit der Suche nach Interessenten an einem freihändigen Erwerb des Objekts und lässt sich derselbe Makler in einem "Kaufanwärter-/Maklervertrag" auch von dem Kaufinteressenten beauftragen, so liegt im Zweifel für beide Seiten nur eine Tätigkeit als Nachweismakler vor und ist diese Doppeltätigkeit in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung zulässig, und zwar selbst dann, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt gewesen war.
  2. Erklären Vertragsparteien in einer notariellen Urkunde, ihnen sei eine "Vermittlungstätigkeit" des Maklers bekannt, steht dies der Annahme einer Nachweistätigkeit unter den Umständen des einzelnen Falles nicht entgegen.

(amtlicher Leitsatz des Gerichts)

In dem zur Entscheidung stehenden Fall geht es um eine Maklerprovision für die "Vermittlung" eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung. Die betreffende Immobilie – die mit einer Grundschuld belastet war – sollte im Wege der Zwangsversteigerung veräußert werden. Um einen besseren Erlös zu erzielen, beauftragte die Grundschuldgläubigerin einen Makler mit der Suche nach einem Kaufinteressenten.

Auf ein Inserat des Maklers meldete sich ein Kaufinteressent. Dieser unterzeichnete einen "Kaufanwärter-/Maklervertrag", in dem er sich u. a. verpflichtete, mit dem Abschluss des "vermittelten" Kaufvertrags eine Provision von 4,76 % zu zahlen. Das Objekt wurde in der Folgezeit zu einem Preis von 111.000 EUR an den Interessenten veräußert.

Der Käufer weigert sich, die Provision zu bezahlen.

Doppelmaklertätigkeit und Provisionsausschluss

Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Der Anspruch auf den Maklerlohn ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist (sog. Doppelmakler). Nach allgemeiner Ansicht ist der Regelung des § 654 BGB der allgemeine Grundsatz zu entnehmen, dass der Makler seinen Provisionsanspruch verliert, wenn er unter (grober) Verletzung seiner Treue- und Sorgfaltspflicht den Interessen seines Auftraggebers in wesentlicher Weise zuwiderhandelt und deshalb des Maklerlohns nicht mehr würdig erscheint (Dehner, NJW 2000, S. 1986, 1994).

Nachweis- oder Vermittlungsmakler

Für die Frage einer möglichen Interessenkollision ist zwischen der Tätigkeit als Nachweismakler und der Tätigkeit als Vermittlungsmakler zu unterscheiden.

Vermittlungsmakler ist, wer aufgrund des Maklervertrags verpflichtet ist, eine bestimmte vom Auftraggeber bezeichnete Person zum Vertragsschluss zu bewegen (BGH, NJW-RR 1997 S. 884).

Die Nachweismaklertätigkeit besteht hingegen in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags" (Hauptvertrag) durch Benennung eines Interessenten, wodurch der Auftraggeber in die Lage versetzt wird, in "konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten".

Doppeltätigkeit des Maklers grundsätzlich erlaubt

Bei Immobiliengeschäften ist eine Tätigkeit des Maklers für beide Seiten grundsätzlich zulässig, wenn der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler tätig geworden ist (BGH, NJW-RR 2003 S. 991). Das gilt i. d. R. auch ohne ausdrückliche Gestattung und selbst dann, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt gewesen war (BGH, NJW-RR 2004 S. 1126, 1127).

Anders ist es, wenn der Makler für beide Teile als Vermittlungsmakler tätig geworden ist. Dies folgt aus dem Begriff der Vermittlung, der eine Einwirkung auf die Willensentschließung des vorgesehenen Hauptvertragspartners voraussetzt. Hier wird i. d. R. eine Interessenkollision vorliegen mit der weiteren Folge, dass bei Vermittlungsmaklern eine Doppeltätigkeit nicht in Betracht kommt.

Darlegungs- und Beweislast beim Käufer

Für die tatsächlichen Voraussetzungen der Tätigkeit als Vermittlungsmakler ist der Kunde – hier also der Käufer der Immobilie – darlegungs- und beweispflichtig.

Diesen Beweis konnte der Käufer nicht führen.

 

Praxis-Beispiel

Exposé und Besichtigung

Die Zusendung eines Exposés genügt für die Vermittlungstätigkeit regelmäßig nicht, weil sie als bloße Werbemaßnahme noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Entschließung eines möglichen Käufers hat. Das Gleiche gilt auch für die bloße Verschaffung der Möglichkeit zur Besichtigung einer Immobilie.

Der Umstand, dass die Tätigkeit des Maklers in dem "Kaufanwärter-/Maklervertrag" als "Vermittlung" bezeichnet wurde, spielt nach Auffassung des Gerichts keine Rolle: "Der Begriff Vermittlung wird in Maklerverträgen zumeist – auch aus Sicht der Maklerkunden – untechnisch gebraucht. Mit diesem Begriff Vermittlung ist in derartigen Verträgen in der Regel ein Nach...

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