Protokoll der Eigentümerversammlung, Bedenkenhinweise des Verwalters

Kurzbeschreibung

Werden Verwalter in der Eigentümerversammlung angewiesen, vereinbarungs- oder gesetzeswidrige Beschlüsse, die ein besonderes Anfechtungsrisiko bergen, zu verkünden und in der Folge umzusetzen, sollten in jedem Fall entsprechende Bedenkenhinweise formuliert und im Versammlungsprotokoll dokumentiert werden, um die Haftung auszuschließen.

Vorbemerkung

Nicht selten werden Verwalter von Wohnungseigentümern aufgefordert, auch rechtswidrige Beschlüsse zu verkünden. Um ihre Wiederbestellung nicht als "Querkopf" zu gefährden, kommen sie entsprechenden Ansinnen auch nach. Verkündet der Verwalter rechtswidrige Beschlüsse, geht er allerdings das Risiko einer Verfahrenskostenbelastung gemäß § 49 Abs. 2 WEG infolge erfolgreicher Beschlussanfechtung ein. Hiervon unabhängig können materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer in Betracht kommen. Ob sich der Verwalter vor entsprechend negativen Konsequenzen durch Bedenkenhinweise effektiv schützen kann, wird in der Rechtsprechung zwar nicht einheitlich beurteilt. Allerdings ist die herrschende Meinung schon der Auffassung, dass eine Haftung des Verwalters dann ausscheidet, wenn er die Wohnungseigentümer auf die mit der beabsichtigten Beschlussfassung verbundenen Risiken hinweist.

Weist der Verwalter die Wohnungseigentümer auf die Rechtswidrigkeit des Beschlusses hin und bestehen die Wohnungseigentümer dennoch auf einer Beschlussfassung, haben jedenfalls das LG Düsseldorf und das LG Karlsruhe grobes Verschulden verneint. Das LG Berlin hatte dies zuvor zumindest für einen nicht professionell tätigen Eigentümer-Verwalter klargestellt. Nicht eindeutig ist insoweit die Aussage des LG Dresden, das dem Verwalter die Verfahrenskosten auferlegt hatte, weil dieser die Wohnungseigentümer gerade nicht durch Warnhinweise "von einer Beschlussfassung abgehalten hatte". Das LG Köln hatte offengelassen, ob sich der Verwalter mittels Bedenkenhinweisen vor einer Verfahrenskostenbelastung schützen kann, da jedenfalls der konkret erteilte Bedenkenhinweis nicht ausreichend gewesen sein soll. Eindeutig und diametral zur eingangs erwähnten Rechtsprechung des LG Düsseldorf und LG Karlsruhe positioniert sich hingegen das LG Bamberg in Bestätigung einer Entscheidung des AG Würzburg, das dem Verwalter trotz erteilten Bedenkenhinweises die Kosten des Verfahrens auferlegt hatte. Will der Verwalter auf der ganz sicheren Seite sein, sollte er für einen temporären Wechsel der Versammlungsleitung sorgen.

Bedenkenhinweis 1: Genehmigung der Jahresabrechnung

Steht die Genehmigung einer Jahresabrechnung zur Beschlussfassung, die in anfechtbarer Weise unter Verstoß gegen den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel aufgestellt wurde, sollte der Verwalter den folgenden Bedenkenhinweis vor der Beschlussfassung äußern und – wichtig! – im Protokoll zur entsprechenden Wohnungseigentümerversammlung festhalten:

TOP XX Genehmigung der Jahresabrechnung mit Bedenkenhinweis

  1. Bedenkenhinweis des Verwalters

    Die Wohnungseigentümer haben den Verwalter beauftragt, die zur Beschlussfassung stehende Jahresabrechnung auf Grundlage des zu TOP ____ auf der Wohnungseigentümerversammlung vom _____ gefassten Beschlusses zu erstellen. Hiernach sind die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich entgegen des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Köpfen zu verteilen. Der Verwalter weist die Wohnungseigentümerversammlung ausdrücklich darauf hin, dass dieser Beschluss auch auf Grundlage der Beschlusskompetenzen des § 16 Abs. 3 und Abs. 4 WEG nichtig ist. Er hat die Eigentümerversammlung insbesondere darauf hingewiesen, dass die zur Beschlussfassung stehende Jahresabrechnung aufgrund dieser nichtigen Beschlussfassung auf Anfechtung durch einen Wohnungseigentümer hin für unwirksam erklärt würde. In diesem Zusammenhang gibt der Verwalter zu bedenken, dass im Fall der erfolgreichen Beschlussanfechtung den übrigen beklagten Wohnungseigentümern die Kosten des Verfahrens auferlegt würden. Des Weiteren könnte der anfechtende Wohnungseigentümer eine einstweilige Verfügung auf Aussetzung der Beschlussdurchführung erwirken.

    In Kenntnis dessen wird nachfolgend die Genehmigung der Jahresabrechnung für die Wirtschaftsperiode _____ zur Abstimmung gestellt.

  2. Genehmigung der Jahresabrechnung

    [Beschlussformulierung der Genehmigung]

    Abstimmungsergebnis  
    Ja  
    Nein  
    Enthaltungen  

    Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

    Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Bedenkenhinweis 2: Haftungsfreistellung des Verwalters bei unterlassener Instandsetzung durch die Eigentümergemeinschaft

Geht es um Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie Verkehrssicherungspflichten, werden insbesondere in kleineren Gemeinschaften an sich dringend erforderliche Sanierungs- oder Reparaturmaßnahmen angesichts erheblicher Kostenbelastung gerne aufgeschoben. Im Schadensfall ist der Verwalter als Gebäudeunterhaltsverpflichteter gem. § 838 BGB neben der insoweit teilrechtsfähigen Gemeinschaft für die Sicherheit des Gebäudes vor herabfallenden ...

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