Kurzbeschreibung
Werden Verwalter in der Eigentümerversammlung angewiesen, vereinbarungs- oder gesetzeswidrige Beschlüsse, die ein besonderes Anfechtungsrisiko bergen, zu verkünden und in der Folge umzusetzen, sollten in jedem Fall entsprechende Bedenkenhinweise formuliert und im Versammlungsprotokoll dokumentiert werden, um die Haftung auszuschließen.
Bedenkenhinweise
Verwalter werden immer wieder von (Teilen) der Eigentümergemeinschaft aufgefordert, Maßnahmen durchzuführen, die als vereinbarungs- oder gesetzeswidrige Beschlüsse ein besonderes Anfechtungsrisiko bergen. Verständlicherweise beugen sich die Verwalter diesem Begehren, um nicht die Wiederbestellung nach Ablauf der Amtszeit als "Querkopf" zu gefährden.
Dies sollte im Interesse der Verwalter aber nicht unwidersprochen geschehen, denn kommt es zur erfolgreichen Anfechtung, trägt der Verwalter das Risiko einer Inregressnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen der ihr auferlegten Verfahrenskosten. Der Verwalter sollte bereits zu Beweiszwecken seine Bedenken ausdrücklich äußern und dies beweisbar festhalten. Er sollte insoweit sicherheitshalber auch auf prozessuale und hiermit verbundene Kostenrisiken hinweisen.[1] Hat der Verwalter auf Ungültigkeitsgründe hingewiesen und wird dennoch ein anfechtbarer Beschluss gefasst, ist der Verwalter insoweit von jeglicher Haftung befreit. Als Beauftragter ist er gemäß § 665 BGB nämlich an die Weisungen seines Auftraggebers gebunden. Selbstverständlich hat der Verwalter einen Bedenkenhinweis vor Fassung eines nichtigen Beschlusses zu erteilen.[2]
Aufnahme in das Versammlungsprotokoll!
Werden Beschlüsse gefasst, bei denen der Verwalter bereits im Rahmen der Beschlussfassung bestimmte Bedenkenhinweise geäußert hat, sind diese auch unbedingt in die Niederschrift aufzunehmen.
So wird z. B. ein Beschluss über eine längerfristige Kreditaufnahme u. a. deshalb für ungültig erklärt, weil die Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung nicht über die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer im Fall der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer aufgeklärt wurden.[1] Die entsprechende Unterrichtung der Wohnungseigentümer ist im Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren. Entsprechende Grundsätze gelten allgemein für Bedenkenhinweise des Verwalters.
Bedenkenhinweis 1: Bedenkenhinweis und Haftungsfreistellung des Verwalters bei Gebäudeunterhaltspflicht
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Ein Bedenkenhinweis empfiehlt sich stets, wenn die Gefahr besteht, erforderliche Erhaltungsmaßnahmen oder Maßnahmen der Verkehrssicherung würden mehrheitlich abgelehnt. Siehe hierzu ausführlich: Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung, Kap. 3.1 Beispielsfall: Erforderliche Erhaltungsmaßnahme.
TOP XX Instandsetzung der gelockerten Regenrinne
A Bedenkenhinweis
Der Verwalter macht die Wohnungseigentümer auf dringend erforderliche Maßnahmen zur Instandsetzung der gelockerten Regenrinne im Bereich des Dachs der Wohnungseigentumsanlage aufmerksam. Zur Vorbereitung einer entsprechenden Beschlussfassung hat der Verwalter der Wohnungseigentümerversammlung Angebote von 3 verschiedenen Fachunternehmen im Hinblick auf eine entsprechende Instandsetzung vorgelegt. Der Verwalter betont nochmals die aus seiner Sicht gebotene Eilbedürftigkeit der Erhaltungsmaßnahme und weist die Wohnungseigentümer auf ihre mögliche Haftung als Gebäudebesitzer gemäß § 836 BGB hin.
B Beschlussfassung über die Sanierungsmaßnahme
(...)
C Beschlussfassung über die Haftungsfreistellung des Verwalters
Wie das Abstimmungsergebnis zeigt, haben sich die Wohnungseigentümer mehrheitlich gegen die Durchführung der Dachsanierungsmaßnahme entschieden. Sollte von der Rechtsprechung weiterhin angenommen werden, dass der Verwalter selbst als Gebäudeunterhaltspflichtiger nach § 838 i. V. m. § 836 BGB für die Sicherheit des Gebäudes verantwortlich ist, obwohl die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, befreien die Wohnungseigentümer den Verwalter von jeglicher Haftung für Schäden, die durch ein Herabfallen der Regenrinne verursacht werden. Wird der Verwalter von einem Geschädigten außergerichtlich oder gerichtlich in Anspruch genommen, verpflichtet sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Übernahme sämtlicher durch die Inanspruchnahme begründeten Kosten. Hierzu zählen insbesondere Anwaltshonorare und Gerichtskosten sowie etwa zu leistende Schadensersatz- oder Schmerzensgeldzahlungen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Bedenkenhinweis 2: Hinweis des Verwalters auf Anfechtbarkeit des Beschlusses und Kostenfreistellung
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Soweit es sich bei den zur Beschlussfassung stehenden Regelungsinhalten um für den Verwalter erkennbar anfechtbare Beschlüsse handelt, sollte er die Eigentümergemeinschaft...
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