Protokoll der Eigentümerversammlung, Bedenkenhinweise des Verwalters

Kurzbeschreibung

Werden Verwalter in der Eigentümerversammlung angewiesen, vereinbarungs- oder gesetzeswidrige Beschlüsse, die ein besonderes Anfechtungsrisiko bergen, zu verkünden und in der Folge umzusetzen, sollten in jedem Fall entsprechende Bedenkenhinweise formuliert und im Versammlungsprotokoll dokumentiert werden, um die Haftung auszuschließen.

Vorbemerkung

Die Praxis zeigt, dass Verwalter immer wieder und immer noch von (Teilen) der Eigentümergemeinschaft aufgefordert werden, Maßnahmen durchzuführen, die zwar auf in der Gemeinschaft "bewährter" Beschlussfassung beruhen, als vereinbarungs- oder gesetzeswidrige Beschlüsse jedoch ein besonderes Anfechtungsrisiko bergen. Verständlicherweise beugen sich die Verwalter diesem Begehren, um nicht die Wiederbestellung nach Ablauf der Amtszeit als "Querkopf" zu gefährden.

Dies sollte jedoch im eigenen Interesse der Verwalter nicht ganz unwidersprochen geschehen. Denn kommt es zur Anfechtung eines vereinbarungs- oder gesetzeswidrigen Beschlusses aufgrund ursprünglich nichtiger Beschlussfassung, geht der Verwalter gem. § 49 Abs. 2 WEG das Risiko einer Kostentragungsverpflichtung ein, was die Verfahrenskosten angeht. Der Verwalter sollte bereits zu Beweiszwecken seine Bedenken ausdrücklich äußern und dies beweisbar im Protokoll der Eigentümerversammlung festhalten. Er sollte insoweit sicherheitshalber auch auf prozessuale und hiermit verbundene Kostenrisiken hinweisen. Hat der Verwalter auf Ungültigkeitsgründe hingewiesen und wird dennoch ein anfechtbarer Beschluss gefasst, ist der Verwalter insoweit von jeglicher Haftung befreit.

Bedenkenhinweis 1: Genehmigung der Jahresabrechnung

Steht die Genehmigung einer Jahresabrechnung zur Beschlussfassung, die in anfechtbarer Weise unter Verstoß gegen den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel aufgestellt wurde, sollte der Verwalter den folgenden Bedenkenhinweis vor der Beschlussfassung äußern und – wichtig! – im Protokoll zur entsprechenden Wohnungseigentümerversammlung festhalten:

TOP XX Genehmigung der Jahresabrechnung mit Bedenkenhinweis

  1. Bedenkenhinweis des Verwalters

    Die Wohnungseigentümer haben den Verwalter beauftragt, die zur Beschlussfassung stehende Jahresabrechnung auf Grundlage des zu TOP ____ auf der Wohnungseigentümerversammlung vom _____ gefassten Beschlusses zu erstellen. Hiernach sind die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich entgegen des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Köpfen zu verteilen. Der Verwalter weist die Wohnungseigentümerversammlung ausdrücklich darauf hin, dass dieser Beschluss auch auf Grundlage der Beschlusskompetenzen des § 16 Abs. 3 und Abs. 4 WEG nichtig ist. Er hat die Eigentümerversammlung insbesondere darauf hingewiesen, dass die zur Beschlussfassung stehende Jahresabrechnung aufgrund dieser nichtigen Beschlussfassung auf Anfechtung durch einen Wohnungseigentümer hin für unwirksam erklärt würde. In diesem Zusammenhang gibt der Verwalter zu bedenken, dass im Fall der erfolgreichen Beschlussanfechtung den übrigen beklagten Wohnungseigentümern die Kosten des Verfahrens auferlegt würden. Des Weiteren könnte der anfechtende Wohnungseigentümer eine einstweilige Verfügung auf Aussetzung der Beschlussdurchführung erwirken.

    In Kenntnis dessen wird nachfolgend die Genehmigung der Jahresabrechnung für die Wirtschaftsperiode _____ zur Abstimmung gestellt.

  2. Genehmigung der Jahresabrechnung

    [Beschlussformulierung der Genehmigung]

    Abstimmungsergebnis  
    Ja  
    Nein  
    Enthaltungen  

    Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

    Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Bedenkenhinweis 2: Instandsetzungsmaßnahme (Haftungsfreistellung)

Geht es um Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie Verkehrssicherungspflichten, werden insbesondere in kleineren Gemeinschaften an sich dringend erforderliche Sanierungs- oder Reparaturmaßnahmen angesichts erheblicher Kostenbelastung gerne aufgeschoben. Im Schadensfall ist der Verwalter als Gebäudeunterhaltsverpflichteter gem. § 838 BGB neben der insoweit teilrechtsfähigen Gemeinschaft für die Sicherheit des Gebäudes vor herabfallenden Bauteilen verantwortlich. In solchen Fällen sollte der Verwalter klar und deutlich und insbesondere durch Aufnahme in das Versammlungsprotokoll beweisbar machen, dass letztlich notwendige Maßnahmen am Verhalten der Wohnungseigentümer und nicht an Pflichtverletzungen des Verwalters scheitern.

Da der Verwalter selbst Gebäudeunterhaltsverpflichteter ist und somit direkt entsprechenden Schadensersatzansprüchen Dritter ausgesetzt ist, sollte er im Fall eines Negativbeschlusses hinsichtlich der erforderlichen Sanierungsmaßnahme auf eine Beschlussfassung zur Haftungsfreistellung durch die Gemeinschaft hinwirken.

TOP XX Instandsetzung der gelockerten Regenrinne

  1. Bedenkenhinweis des Verwalters

    Der Verwalter macht die Wohnungseigentümer auf dringend erforderliche Maßnahmen zur Instandsetzung der gelockerten Regenrinne im Bereich des Dachs der Wohnungseigentumsanlage aufmerksam. Zur Vor...

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