Protokoll der Eigentümerver... / Bedenkenhinweis 3: Änderung der Kostenverteilung

Besonders gefährlich wird es für Verwalter bei Beschlussfassungen über eine Änderung der Kostenverteilung bei einer konkreten Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, dessen Modernisierung oder baulichen Veränderung gemäß § 16 Abs. 4 WEG, über eine Genehmigung einer baulichen Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG oder aber einer Maßnahme der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 22 Abs. 2 WEG.

Soweit keine vereinbarte Öffnungsklausel existiert, bedarf es bei einer Beschlussfassung gemäß §§ 16 Abs. 4 und 22 Abs. 2 WEG der Mehrheit von 3 Vierteln aller im Grundbuch eingetragenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen. Bei der Beschlussfassung über die Genehmigung einer baulichen Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG bedarf es der Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragenen und über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer.

Verkündet der Verwalter in solchen Fällen einen Positivbeschluss, ist dieser zwar nicht nichtig (da nur gesetzeswidrig), würde jedoch infolge Erhebung einer Anfechtungsklage für ungültig erklärt werden – in diesem Fall droht das Damoklesschwert des § 49 Abs. 2 WEG – und zwar trotz erteilten Bedenkenhinweises.

TOP XX Modernisierung der/des ____________ mit Bedenkenhinweis und Haftungsfreistellung des Verwalters

  1. Bedenkenhinweis des Verwalters

    Der zu TOP _______ stehende Beschluss erfordert gemäß § _______ WEG die Mehrheit von 3 Vierteln aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen.

    Alternative bei baulicher Veränderung: Der zu TOP _______ stehende Beschluss erfordert gemäß § 22 Abs. 1 WEG die Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragenen und über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer.

    Der Verwalter macht darauf aufmerksam, dass die auf dieser Wohnungseigentümerversammlung anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümer lediglich 2 Drittel aller Wohnungseigentümer repräsentieren.

    Alternative bei baulicher Veränderung: Der Verwalter macht darauf aufmerksam, dass es sich bei der zur Genehmigung stehenden baulichen Veränderung offensichtlich um eine allzustimmungsbedürftige Maßnahme handelt, jedoch lediglich 2 Drittel sämtlicher Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten sind.

    Der Verwalter macht die Eigentümerversammlung darauf aufmerksam, dass der Beschluss – unabhängig etwa von materiellen Mängeln – bereits im Hinblick auf das Fehlen der erforderlichen gesetzlichen Mehrheit erfolgreich anfechtbar ist. Der Verwalter weist in diesem Zusammenhang ausdrücklich darauf hin, dass infolge einer Beschlussfassung auf entsprechende Klage hin die Ungültigkeit des Beschlusses erklärt werden könnte. Soweit das Gericht den Beschluss für ungültig erklären würde, müssten die beklagten übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 91 ZPO sämtliche Kosten des Rechtsstreits tragen. Der Kläger hätte darüber hinaus die Möglichkeit, durch den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung die Durchführung des Beschlusses auch während des noch laufenden Verfahrens zu verhindern.

  2. Beschlussfassung hinsichtlich Beschlussverkündung

    Der Verwalter wird trotz der von ihm geäußerten Bedenken angewiesen, im Fall einer mehrheitlichen Zustimmung zu diesem TOP ein positives Beschlussergebnis zu verkünden.

    Abstimmungsergebnis  
    Ja  
    Nein  
    Enthaltungen  

    Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

    Der Beschluss wurde abgelehnt.

  3. Beschlussfassung gemäß §§ 16 Abs. 4, 22 Abs. 1 oder Abs. 2 WEG

    [Beschlussformulierung der Modernisierungsmaßnahme]

    Abstimmungsergebnis  
    Ja  
    Nein  
    Enthaltungen  

    Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

    Der Beschluss wurde angenommen.

  4. Beschlussfassung über die Haftungsfreistellung des Verwalters

    Wie das Abstimmungsergebnis zeigt, haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich für den Beschlussantrag gestimmt, hierbei jedoch die erforderliche qualifizierte Mehrheit/Allstimmigkeit nicht erreicht. In diesem Zusammenhang wird der Verwalter von den Wohnungseigentümern von jeglicher Haftung im Zusammenhang mit der erfolgten Beschlussfassung und erfolgenden Beschlussdurchführung befreit. Dies gilt für sämtliche Kosten einer Beschlussanfechtungsklage sowie für die Vorbereitung, Einladung, Durchführung und Nachbereitung einer etwa erforderlich werdenden außerordentlichen Eigentümerversammlung.

    Abstimmungsergebnis  
    Ja  
    Nein  
    Enthaltungen  

    Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

    Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

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