Zusammenfassung
Die Ausübung der Prostitution in einer Eigentumswohnung stellt eine Beeinträchtigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der übrigen Miteigentümer dar und muss von diesen nicht geduldet werden. Gleiches gilt überwiegend auch für die Räume des Teileigentums und für Bordellbetriebe und ähnliche Etablissements. Die zweckwidrige Nutzung kann zu erheblichen Sanktionen gegen den Wohnungseigentümer führen.
Die Ausübung der Prostitution verstößt gegen die guten Sitten und beeinträchtigt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und andere Wohnungseigentümer über das in § 14 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus.
OLG Köln, Beschluss v. 25.8.2008, 16 Wx 117/08: Im Regelfall wird für eine Anlage, in der sich Wohnungseigentumseinheiten befinden, ganz überwiegend angenommen, dass die bloße Tatsache der Prostitutionsausübung für die benachbarten Wohnungseigentümer einen nicht mehr hinnehmbaren Nachteil darstellt, weil dieser Umstand den Wert der Wohnung und damit die Preisbildung negativ beeinflusse. Anderes kann allerdings für Wohnanlagen gelten, die nicht den Ansprüchen typischer Mehrfamilienwohnanlagen entsprechen, vielmehr verschiedene Besonderheiten hinsichtlich ihrer Nutzung und Lage aufweisen. Dies hat zur Folge, dass die Ausübung der Prostitution an sich noch keine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer darstellt.
OLG Zweibrücken, Beschluss v. 8.1.2008, 3 W 257/07: Die Prostitutionsausübung in einer Eigentumswohnung überschreitet das in § 14 Nr. 1 WEG a. F. / § 14 Abs. 1 Nr. 1 und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. genannte Maß auch dann, wenn die anderen Bewohner der Wohnungseigentumsanlage vorwiegend Studenten sind und lediglich "Hausfrauensex" angeboten wird. Gewerbsmäßige Unzucht muss von den anderen Wohnungseigentümern nicht hingenommen werden.
KG Berlin, Beschluss v. 16.2.2000, 24 W 3925/98: Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme erlaubt dem Teileigentümer oder dessen Mieter in Gewerberäumen nur den Betrieb eines ladenmäßigen Erotik-Fachgeschäfts mit Videothek, jedenfalls sofern in der Wohngegend ähnliche Geschäfte und Nachtclubs vorhanden sind, nicht aber die Vorführung von Sexfilmen mit Einzelkabinenbetrieb (Sex-Shop).
1 Wohnungseigentum
Die Ausübung der Prostitution in einer Eigentumswohnung ist nicht mehr von der Zweckbestimmung gedeckt und somit nicht erlaubt (BayObLG, Beschluss v. 18.7.1986, 2Z 72/86). Dies gilt sowohl für die Wohnungseigentümer selbst als auch für deren Mieter (LG Hamburg, Beschluss v. 1.12.1983, 10 d T 57/83). Die Ausübung der Prostitution verstößt gegen die guten Sitten und beeinträchtigt die anderen Wohnungseigentümer über das in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass die Ausübung bzw. Unterhaltung derartiger Gewerbe das Gebäude selbst entwerten und auch für potenzielle Mieter unattraktiv machen kann. Dies gilt auch dann, wenn die anderen Bewohner der Wohnungseigentumsanlage vorwiegend Studenten sind und lediglich "Hausfrauensex" angeboten wird. Gewerbsmäßige Unzucht muss von den anderen Wohnungseigentümern nicht hingenommen werden.[1]
Keine Nutzung der Eigentumswohnung als Bordell
Auch wenn eine gewerbliche Nutzung der Sondereigentumseinheiten grundsätzlich möglich ist, ist zu beachten, dass eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ohnehin nur bei entsprechender Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, ansonsten nur in engen Grenzen, möglich ist. Nicht zulässig ist die Nutzung der Eigentumswohnung als Bordell oder zur Ausübung der Prostitution. Gleiches gilt für entsprechende Gewerbe, die als "Sauna-Betrieb" oder "Model-Tätigkeit" umschrieben sind. Anderes kann lediglich für Wohnanlagen gelten, die nicht den Ansprüchen typischer Mehrfamilienwohnanlagen entsprechen, vielmehr verschiedene Besonderheiten hinsichtlich ihrer Nutzung und Lage aufweisen. Dies kann zur Folge haben, dass die Ausübung der Prostitution an sich noch keine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer darstellt.[2]
2 Teileigentum
Die Ausübung der Prostitution oder der Bordellbetrieb in Räumen des Teileigentums wird ebenso größtenteils unter Hinweis auf die Sittenwidrigkeit für unzulässig gehalten (KG Berlin, Beschluss v. 9.7.1986, 24 W 2741/86; BayObLG, Beschluss v. 21.11.1980, 2 Z 72/80). Anderer Ansicht ist das LG Nürnberg (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss v. 18.4.1990, 14 T 214/90, NJW-RR 1990, 1355) für den Fall der Prostitution in einer Wohnungseigentumsanlage, in der die gewerbliche Nutzung zulässig ist. Wird die Prostitution in einer atypischen Wohnanlage ausgeübt, in der beispielsweise keine Familien wohnen, Obdachlose zur Wiedereingliederung untergebracht sind und sich auch in der Umgebung randständige Personen aufhalten, kann dies im Einzelfall zulässig sein (OLG Köln, Beschluss v. 25.8.2008, 16 Wx 117/08).
Ist streitig, ob in einem vermieteten T...
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