OVG Berlin-Brandenburg Beschluss vom 24.07.2003 - 5 S 8.03

Verfahrensgang

VG Berlin (Beschluss vom 24.03.2003)

Tenor

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin vom 24. März 2003 geändert.

Der Antragsgegner wird im Wege einstweiliger Anordnung verpflichtet, der Antragstellerin vom 1. Februar 2003 an für die Zeit der Rechtshängigkeit des Klageverfahrens VG 16 A 117.03 eine finanzielle Hilfe zu den laufenden Aufwendungen für die Wohnanlage S-straße in Berlin-Neukölln in der zuletzt gewährten Höhe von 17 578,83 Euro monatlich zu zahlen.

Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens hat der Antragsgegner zu tragen.

Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 152 229 Euro festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Antragstellerin errichtete auf ihrem Grundstück S-straße in Berlin-Neukölln im sozialen Wohnungsbau (Wohnungsbauprogramm 1986, mittlere Bezugsfertigkeit 1. Februar 1988) 30 Mietwohnungen. Nach der Schluss-Wirtschaftlichkeitsberechnung finanzierte die Antragstellerin die anerkannten Gesamtkosten des Vorhabens in Höhe von rd. 9 380 000 DM zu 10% aus Eigen- und im Übrigen aus Fremdmitteln. Die Fremdmittel setzten sich aus einem grundschuldgesicherten Darlehen (sog. Ia-Hypothek) bei der Hypothekenbank – über rd. 2 010 000 DM und einem zusätzlich durch eine Bürgschaft des Landes Berlin gesicherten Darlehen desselben Instituts (sog. Ib-Hypothek) über rd. 6 160 000 DM zusammen. Die sich aus den laufenden Aufwendungen für die Kapital- und Bewirtschaftungskosten ergebende Kostenmiete betrug nach der Schluss-Wirtschaftlichkeitsberechnung der Antragstellerin 23,2095 DM/qm/Monat, die genehmigte Durchschnittsmiete lag bei 4,89 DM/qm/Monat. Um die Lücke zwischen der Kostenmiete und der vom Sozialmieter zu tragenden genehmigten Durchschnittsmiete zu schließen, erhielt die Antragstellerin mit Bescheid der WBK vom 9. Februar 1987 – geändert nach Anerkennung der Schlussabrechnung durch Bescheid vom 10. August 1992 – auf der Grundlage der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977 ab 1. Februar 1988 für die Dauer von 15 Jahren, längstens bis zur planmäßigen Tilgung der Fremdmittel eine Hilfe aus öffentlichen Mitteln zu den laufenden Aufwendungen in Höhe der Differenz von 18,3195 DM/qm/Monat, die sich in jedem Jahr ab dem dritten Jahr der Förderung jeweils um 0,20 DM/qm/Monat reduzieren sollte. Die sich aus einer Dauer von 15 Förderjahren errechnende Gesamthilfe in Höhe von rd. 7 566 000 DM (3 868 000 Euro) wurde zu 1/3 als Darlehen und zu 2/3 als Zuschuss gewährt und vierteljährlich ausgezahlt. Lag der Jahresbetrag der Förderung in den ersten beiden Jahren bei rd. 547 000 DM (280 000 Euro), betrug die Aufwendungshilfe – entsprechend der Degression und nach zahlreichen weiteren, hier nicht interessierenden Änderungen einschließlich der Zuschüsse zur Begrenzung des förderungsbedingten Mietanstiegs – im letzten Jahr der Förderung rd. 413 000 DM (17 578,83 Euro p.M.). Die Kostenmiete lag – soweit ersichtlich – zuletzt bei 11,09 Euro/qm, die zuletzt genehmigte Durchschnittsmiete bei 3,90 Euro/qm.

Vor Auslaufen der (Grund-)Förderung zum 31. Januar 2003 beantragte die Antragstellerin mit Schreiben vom 5. November 2002 bei der Investitionsbank Berlin (IBB) die Gewährung einer Aufwendungshilfe nach der Anschlussförderungsrichtlinie 1996. Diese Richtlinie sah – ähnlich wie ihre Vorläuferregelungen – für die in den Wohnungsbauprogrammen 1982 bis 1986 geförderten Sozialwohnungen eine zweite 15jährige Förderungsphase vor, während derer die weiterhin zwischen Kosten- und Sozialmiete bestehende Lücke durch eine Aufwendungshilfe mit vergleichbaren Konditionen wie in der ersten Förderungsphase geschlossen werden sollte.

Bereits im Juni 2002 hatte der Senator für Stadtentwicklung eine „Expertenkommission zur Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau in Berlin” mit Vertretern der Wissenschaft, der Politik und der beteiligten Verbände zur Erarbeitung von Vorschlägen zu möglichen Einsparungen in der Wohnungsbauförderung berufen. In ihrem Endbericht vom 27. Januar 2003 empfahl die Kommission den Ausstieg aus dem bisherigen System der Anschlussförderung kombiniert mit einem Härteausgleich für Mieter und dem Angebot von öffentlich-rechtlichen Verträgen an Eigentümer zur weitgehenden Vermeidung von Insolvenzen. Nachdem der Senat von Berlin am 4. Februar 2003 den Verzicht auf die Anschlussförderung für Objekte des Wohnungsbauprogrammjahres 1986, die noch zur Förderung anstanden, und der Wohnungsbauprogrammjahrgänge ab 1987 mit gleichzeitiger Hilfe für die betroffenen Sozialmieter beschlossen hatte und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit einer am 28. Februar 2003 im Amtsblatt von Berlin veröffentlichten Verwaltungsvorschrift vom 19. Februar 2003 die Anschlussförderungsrichtlinie mit Wirkung vom 1. Januar 2003 außer Kraft gesetzt hatte, lehnte die IBB den Förderungsantrag der Antragstellerin mit Bescheid vom 1. April 2003 ab. Hiergegen hat die Antragstellerin zum Aktenzeichen VG 16 A 117.03 Klage erhoben, über die noch nicht entschieden ist.

Am 14. Fe...