Optionsrecht

Zusammenfassung

Begriff

Unter einem Optionsrecht ist eine Vereinbarung zu verstehen, wonach einer der Vertragspartner (in der Regel der Mieter) das Recht haben soll, einen befristeten Vertrag vor Ablauf der Vertragszeit durch einseitige Erklärung auf eine weitere befristete Zeit zu verlängern.

1 Optionsrecht als Formularklausel

Eine solche Vereinbarung kann auch formularmäßig getroffen werden.^[1] Die Formularklausel darf allerdings nicht so formuliert werden, dass die Vertragsverlängerung faktisch im Belieben des Vermieters steht.^[2]

Hinweis

Verstoß gegen AGB

Ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB kann vorliegen, wenn eine Partei auf sehr lange Zeit an den Vertrag gebunden ist, während sich die Gegenpartei jederzeit vom Vertrag lösen kann.^[3]

[1] OLG Hamburg, ZMR 1991 S. 476.

[2] OLG Hamburg, ZMR 1990 S. 273.

[3] OLG Hamburg, ZMR 1991 S. 476.

2 Ausübung durch Willenserklärung

Die Ausübung der Option erfolgt durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Es gelten die allgemeinen Vorschriften der §§ 116 ff. BGB. Bei Mietverhältnissen mit mehreren Mietern muss die Optionserklärung von allen Mietern abgegeben werden; formularmäßige Bevollmächtigung genügt für die Ausübung der Option nicht.^[1]

Erklärungsempfänger ist der Vermieter; besteht die Vermieterseite aus mehreren Personen, so muss die Option allen Vermietern gegenüber ausgeübt werden. Hat ein Eigentümerwechsel stattgefunden, so kann der Mieter die Verlängerungsoption gegenüber dem früheren Vermieter geltend machen.^[2] Der neue Eigentümer muss diese Erklärung gegen sich gelten lassen.^[3] Steht das Mietobjekt unter Zwangsverwaltung, so muss die Option gegenüber dem Zwangsverwalter erklärt werden.^[4]

[1] LG Berlin, GE 1990 S. 763.

[2] §§ 407, 412 BGB.

[3] BGH, Urteil v. 28.11.2001, XII ZR 197/99, NZM 2002 S. 291.

[4] BGH, Urteil v. 21.11.2018, XII ZR 78/17.

3 Frist für die Ausübung

Das Optionsrecht muss stets vor Ablauf der vereinbarten Vertragszeit ausgeübt werden, auch wenn im Vertrag vereinbart ist, dass der Mieter nach Ablauf der Vertragszeit ein Optionsrecht habe^[1] oder wenn für die Wahrung dieses Rechts keine bestimmte Frist vereinbart worden ist. Eine Frist für die Ausübung des Optionsrechts kann sich aus der Auslegung der übrigen Vertragsvereinbarungen ergeben. Ist beispielsweise eine hohe Miete vereinbart, so kann die Auslegung ergeben, dass die Option zwar nicht innerhalb der Kündigungsfrist, wohl aber unverzüglich nach Zugang der Kündigung durch den Vermieter erklärt werden muss.^[2] Fehlen solche Anhaltspunkte, so kann die Option u. U. noch am letzten Tag der ursprünglichen Vertragslaufzeit ausgeübt werden.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 14.7.1982, VIII ZR 196/81, NJW 1982 S. 2770.

[2] BGH, Urteil v. 20.3.1985, VIII ZR 64/84, ZMR 1985 S. 260 bei einer Jahresmiete von 200.000 DM und einer Kündigungsfrist von 2 Jahren.

[3] AG Hamburg-Blankenese, ZMR 1986 S. 17.

4 Räumungsklage vor Ablauf der Kündigungsfrist

Hat der Vermieter vor Ablauf der Kündigungsfrist Klage auf künftige Räumung erhoben, so kann der Mieter auch nach Eintritt der materiellen Rechtskraft des Räumungsurteils das Optionsrecht ausüben.^[1] Hier ist allerdings erforderlich, dass der Mieter die Räume noch in Besitz hat. Gegen die Zwangsvollstreckung kann der Mieter aufgrund seiner Optionsmöglichkeit Vollstreckungsgegenklage erheben. Für den Erfolg dieser Klage ist es unerheblich, ob der Mieter das Optionsrecht auch schon im Räumungsverfahren hätte geltend machen können; maßgeblich ist allein, dass nach den vertraglichen Vereinbarungen die Optionsmöglichkeit noch besteht.

[1] BGH, Urteil v. 25.2.1985, VIII ZR 116/84, NJW 1985 S. 2481.

5 Kombination mit anderen Verlängerungsregeln

Die Optionsklausel kann mit anderen Verlängerungsregelungen kombiniert werden. Häufig wird in befristeten Mietverträgen vereinbart, dass sich das Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung um jeweils 1 Jahr verlängern soll, falls nicht eine der Parteien spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht; zugleich wird einer oder beiden Parteien ein Optionsrecht eingeräumt. Eine solche Vertragsgestaltung bewirkt, dass der Optionsberechtigte die vertragsbeendigende Wirkung des Widerspruchs durch Ausübung der Option beseitigen kann.

Hinweis

Frühzeitig ausüben

Nach Ansicht des OLG Düsseldorf^[1] ist das Optionsrecht bei dieser Vertragsgestaltung allerdings 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit geltend zu machen.

[1] ZMR 1992 S. 52.

6 Keine oder verspätete Ausübung

Wird das Optionsrecht nicht oder verspätet ausgeübt, so endet der Mietvertrag mit dem Ablauf der ursprünglich vereinbarten Vertragszeit. Wird das Vertragsverhältnis dennoch fortgesetzt, so liegt die Annahme nahe, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert werden sollte: Der Vermieter ist dann zur ordentlichen Kündigung berechtigt.^[1]

Achtung

Mehrmaliges Optionsrecht

Soll dem Mieter nach dem Vertrag ein mehrmaliges Optionsrecht zustehen, so muss er von der ersten Optionsmöglichkeit Gebrauch machen, wenn er sich die zweite und die weiteren Optionsmöglichkeiten erhalten will.

Bei einer stillschweigenden Vertragsfortsetzung entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis^[2]; die Optionsmöglichkeiten werden in diesem Fall gegenstandslos.

[1] BGH, LM § 535 BGB Nr. 57.

[2] § 545 BGB.

7 Formvorschriften

Gesetzliche ...