Options- und Mietanpassungsklauseln in längerfristigen Mietverträgen über Geschäftsraum
  
Begriff

BGB § 550

Eine einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung eines Optionsrechts gerichtete Willenserklärung wird nicht Bestandteil des (schriftlichen) Mietvertrags und unterfällt deshalb auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB (Anschluss BGH, Urteil v. 7.5.2008, XII ZR 69/06, NJW 2008 S. 2178 Rz. 15; Urteil v. 22.1.2014, XII ZR 68/10, NJW 2017 S. 1087 Rz. 26 und Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014 S. 1300 Rz. 27-29).

(Leitsatz des Gerichts)

Gleiches gilt für eine Mieterhöhung aufgrund einer vertraglich vereinbarten Mietanpassungsklausel.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien schlossen im Dezember 1990 einen Mietvertrag über in Löbau (Sachsen) gelegene Räume zum Betrieb eines Kosmetikstudios. Mietbeginn war der 1.4.1991; der Vertrag war bis 1.4.1996 befristet. Zugunsten der Mieterin war ein 5-maliges Optionsrecht auf jeweils 5 Jahre vereinbart. Von diesen Rechten hat die Mieterin Gebrauch gemacht. Mit der 5. Optionserklärung hat die Mieterin eine Verlängerung bis 31.3.2021 verlangt.

Als Mietpreis wurde beim Vertragsschluss eine Quadratmetermiete von 2,- DM vereinbart. Insoweit ist in dem Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter das Recht haben soll, "den Mietzins schrittweise an sich einstellende ortsübliche Preise in einer Übergangszeit von 5 Jahren von Vertragsbeginn gerechnet, anzugleichen".

In Ausübung dieses Rechts hat der Vermieter die Miete in der Folgezeit erhöht; seit dem Jahr 1997 gilt eine Quadratmetermiete von 202,85 EUR.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis zum 31.3.2016. Das Gericht hatte u. a. zu entscheiden, ob dem Vermieter ein Kündigungsrecht nach § 550 BGB zusteht.

Schriftform bei Mietvertrag über mehr als 1 Jahr

Dies ist nicht der Fall: Ein Mietvertrag mit einer längeren Laufzeit als 1 Jahr bedarf kraft Gesetzes der Schriftform. Wird die Schriftform nicht beachtet, kann das Mietverhältnis nach Ablauf des 1. Vertragsjahres von jeder Partei gekündigt werden (§ 550 BGB).

Die Regelung dient in erster Linie dem Interesse des Erwerbers der Immobilie. Dieser ist nach § 566 BGB an den Mietvertrag gebunden. Hiermit können Beschränkungen verbunden sein, die den Erwerber umso stärker belasten, je länger das Mietverhältnis dauert. Deshalb soll der Erwerber bei länger dauernden Mietverträgen die Möglichkeit haben, sich über den Inhalt der Vertragsvereinbarungen zuverlässig zu informieren.

Keine Schriftform bei Options- und Mietanpassungsklauseln

Dies führt zu der Frage, ob die Verlängerung der Mietzeit durch Ausübung eines Optionsrechts oder eine Mieterhöhung bei langfristigen Mietverträgen der Schriftform bedarf. Hierfür könnte der Zweck des § 550 BGB sprechen. Jedoch ist anerkannt, dass etwa die Ausübung einer Verlängerungsoption nicht der Schriftform bedarf, weil ein Erwerber bereits durch die Optionsklausel auf die Möglichkeit einer von der Vertragsurkunde abweichende Vertragszeit hingewiesen wird.

Dieselbe Überlegung gilt für eine Klausel betreffend ein dem Vermieter zustehendes Recht zur Anpassung der Miete: Die Optionsvereinbarung und die Anpassungsklausel bedürfen der Schriftform; die Ausübung der hieraus folgenden Rechte ist jedoch formlos möglich (BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014 S. 1300 betr. Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung bei Geschäftsraum).

OLG Dresden, Urteil v. 22.2.2017, 5 U 961/16

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