OLG Naumburg Beschluss vom 12.11.2001 - 9 RE-Miet 1/01

Verfahrensgang

AG Halle-Saalkreis (Aktenzeichen 98 C 7345/99)

LG Halle (Saale) (Aktenzeichen 2 S 42/01)

Tenor

Dem Bundesgerichtshof wird gem. § 541 ZPO folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

„Genügt ein Vermieter nach der Durchführung von Wärmedämmmaßnahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 S. 2 MHG (= § 559 b Abs. 1 S. 2 BGB n.F.) zur Erläuterung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhöhungserklärung lediglich die Wärmedurchgangskoeffizienten (K-Wert) der alten und der renovierten Teile des Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wärmebedarfsberechnung vorlegt?”

Tatbestand

I.

Die Kläger begehren die Feststellung, dass sie nicht verpflichtet sind, auf Grund der Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 26.11.1998 eine um 155,87 DM erhöhte Miete zu zahlen.

Mit am 29.12.2000 verkündeten Urteil hat das Amtsgericht Halle-Saalkreis der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beklagte habe die Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß i.S.d. § 3 Abs. 3 S. 2 MHG erläutert. Der Mieterhöhungserklärung lasse sich nicht nachvollziehbar entnehmen, in welchem Umfang die Gesamtkosten jeweils auf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen entfielen. Zudem hätte bereits in der Mieterhöhungserklärung durch eine Wärmebedarfsberechnung dargelegt werden müssen, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt.

Das Landgericht Halle hält es im Gegensatz zum Amtsgericht für nachvollziehbar, in welchem Umfang die Gesamtkosten jeweils auf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen entfallen und möchte daher auf die Berufung der Beklagten in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Feststellungsklage weitgehend abweisen. Hieran sieht es sich durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17.08.2000 – 8 RE-Miet 6159/00 – gehindert, wonach der Vermieter, der einen Modernisierungszuschlag nach § 3 Abs. 1 MHG wegen Wärmedämmmaßnahmen geltend macht, in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 MHG durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegen muss, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt (NJW-RR 2001, 588 f). Mit Beschluss vom 13.09.2001 hat das Landgericht Halle dem Senat daher folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

„Genügt ein Vermieter nach der Durchführung von Wärmedämmmaßnahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 MHG zur Erläuterung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG lediglich die Wärmedurchlaufkoeffizienten (K-Wert) der alten Gebäudeteile und der neu renovierten Teile des Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wärmebedarfsberechnung vorlegt?”

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlage des Landgerichts Halle ist zulässig. Die Rechtsfrage, die sich dem Landgericht als Berufungsgericht aus einem Wohnraummietverhältnis stellt, ist entscheidungserheblich. Das Landgericht hat im Einzelnen dargelegt, dass sich der Mieterhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nachvollziehbar entnehmen lässt, in welchem Umfang die Gesamtkosten jeweils auf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen entfallen. An diese Rechtsauffassung ist der Senat gebunden (vgl. BGH, NJW 1997, 3437). Damit hängt der Erfolg der Berufung von der Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage ab. Daran ändert auch die zum 01.09.2001 eingetretene Änderung des Mietrechts nichts, da § 559 b Abs. 1 S. 2 BGB n.F. inhaltlich mit § 3 Abs. 3 S. 2 MHG übereinstimmt.

III.

Auch der Senat hält eine Abweichung von der Rechtsauffassung des Kammergerichts für geboten und legt die Rechtsfrage deshalb gem. § 541 Abs. 1 S. 3 ZPO dem Bundesgerichtshof vor.

Der dem Rechtsentscheid des Kammergerichts zu Grunde liegende Vorlagebeschluss des LG Berlin (GE 2000, 892) wurde erforderlich, weil dessen Entscheidung, wonach die formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhung eine Wärmebedarfsberechnung voraussetzt (GE 1999, 575 f), vom Verfassungsgerichtshof Berlin wegen der mit der willkürlichen Nichteinholung eines Rechtsentscheids verbundenen Nichtgewährleistung des gesetzlichen Richters aufgehoben worden war. In der Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs heißt es hierzu: „Die vom Landgericht vertretene Auffassung wurde – soweit ersichtlich – vor dem Urteil … weder in der Rechtsprechung noch im Schrifttum vertreten. In der Kommentarliteratur wurde überwiegend angenommen, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung nicht zu erläutern braucht, aus welchen Gründen er eine bestimmte Maßnahme als Modernisierung oder Energieeinsparung wertet …. Die vom LG angenommene Pflicht, in die Mieterhöhungserklärung in der Regel eine Wärmebedarfsberechnung aufzunehmen, weicht hiervon nicht nur ab, sondern geht sogar noch über die von der Gegenmeinung geforderte Pflicht zu einer plausiblen Darlegung der genannten Gründe … weit hinaus. Ob eine so weitgehende Erläuterungspflicht vom Zweck des § 3 Abs. 3 S. 2 MHG, dem Schutzbedürfnis des Mieters Rechnung zu tr...