OLG München Beschluss vom 20.07.2007 - 32 Wx 93/07

Leitsatz (amtlich)

Die Verpflichtung des Verwalters, nach Beendigung seiner Tätigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung zu legen, umfasst neben der verständlichen und nachvollziehbaren Darlegung aller Einnahmen und Ausgaben auch - unter Beifügung der entsprechenden Belege - eine Aufstellung der noch bestehenden Forderungen, Verbindlichkeiten und Kontostände.

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Entscheidung vom 18.04.2007; Aktenzeichen 14 T 3823/06)

AG Fürth (Bayern) (Entscheidung vom 12.04.2006; Aktenzeichen 7 UR II 136/05)

Gründe

I.

Die Antragstellerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die bis zum 30.5.2004 von der Antragsgegnerin verwaltet wurde.

Die Antragstellerin macht, soweit dies für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, gegen die Antragsgegnerin die Rückzahlung zuviel bezahlter Verwaltervergütung in Höhe von 711,13 EUR, Schadensersatz für die erforderliche Erstellung der Einnahmen-Ausgabenübersicht und des Finanzstatus für die Zeit vom 1.1.2004 bis 31.5.2004 durch die neue Verwalterin in Höhe von 401,94 EUR, Schadensersatz für Verfahrens- und Vollstreckungskosten aus einem Gerichtsverfahren wegen nicht bezahlter Handwerkerrechnungen in Höhe von insgesamt 2.173,35 EUR und Schadensersatz wegen nicht bezahlter Müllgebühren in Höhe von insgesamt 208,-- EUR zuzüglich entsprechender Zinsen geltend. Wegen der Einzelheiten wird auf die Sachverhaltsdarstellung im Beschluss des Amtsgerichts verwiesen.

Das Amtsgericht hat dem Antrag mit Beschluss vom 12.4.2006 in vollem Umfang stattgegeben. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht, soweit sie im Rechtsbeschwerdeverfahren noch maßgeblich ist, mit Beschluss vom 18.4.2007 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

II.

Die zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

1.

Verfahrens- und materiellrechtlich ist das bis 30.6.2007 geltende Wohnungseigentumsgesetz anzuwenden (vgl. § 62 Abs. 1 WEG n.F.; Elzer WuM 2007, 295/305).

2.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Antragstellerin habe gegen die Antragsgegnerin einen Anspruch auf Rückerstattung der zuviel gezahlten Verwaltervergütung unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung. Die mit Schriftsatz vom 27.2.2007 übergebenen Zahlungsbelege ergäben in Verbindung mit den am 11.10.2006 vorgelegten Ausgabeprotokollen eine Überzahlung in Höhe von 711,72 EUR, wovon die Antragstellerin einen Betrag von 711,13 EUR eingefordert habe.

Weiter habe die Antragstellerin Anspruch auf Ersatz des Aufwandes für die Neuerstellung der Einnahmen- und Ausgabenrechnung sowie des Finanzstatus aus § 280 Abs. 1 und 2, § 281 Abs. 1 BGB, da die Antragsgegnerin ihre Verpflichtung zur Rechnungslegung aus §§ 675, 667 BGB trotz mehrmaliger Fristsetzung grob fahrlässig verletzt habe und hierdurch die Kosten für die Neuerstellung durch die neue Verwalterin verursacht worden seien.

Gleiches gelte für die durch das Gerichtsverfahren bezüglich der Handwerkerrechnungen entstandenen Kosten. Hier habe die Antragsgegnerin ihre Verpflichtung zum Ausgleich berechtigter Forderungen bzw. zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung über eine Sonderumlage verletzt. Auch die Einlegung eines Einspruchs gegen das Versäumnisurteil in dem entsprechenden Gerichtsverfahren stelle eine Pflichtverletzung dar, da es aufgrund der Sachlage geboten gewesen sei, das weitere Vorgehen in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung abzustimmen. Die in § 4 des Verwaltervertrages geregelten Haftungsbeschränkungen verstießen gegen § 309 Nr. 7 a BGB und seien deshalb unwirksam.

Die entstandenen Gerichts- und Vollstreckungskosten seien auch durch die Pflichtverletzungen verursacht, da sich die Wohnungseigentümer bei Kenntnis der Rechtslage hätten anders verhalten können.

Gleiches gelte für die Schadensersatzansprüche wegen der Kosten für verspätet gezahlte Müllgebühren.

3.

Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Überprüfung stand.

a)

Der Antragstellerin steht ein Schadensersatzanspruch für die nicht erstellte Einnahmen- und Ausgabenrechnung und die nicht vorgelegte Finanzübersicht aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1, § 675 Abs. 1, § 666, § 667, § 259 BGB in der geltend gemachten Höhe zu.

aa)

Die Antragsgegnerin ist als Verwalterin für die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund des Verwaltervertrages vom 20.5.1998 in der Zeit vom 1.6.1998 bis 30.5.2004 tätig gewesen. Ihre Rechte und Pflichten bestimmen sich deshalb gemäß § 675 Abs. 1 BGB nach den Vorschriften des Auftragsrechts, insbesondere nach den §§ 666 und 667 BGB (BayObLG ZMR 2000, 325/326; 1999, 844/845 m.w.N.). Nach Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB sind auf das Schuldverhältnis ab 1.1.2003 die dann geltenden Vorschriften anzuwenden.

bb)

Der Abschluss eines Verwaltervertrages gehört zu den Teilbereichen des Rechtslebens, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen (BGH ZMR 2005, 5...