OLG München Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietsache, Mangel, Betriebsuntersagung, Zumutbarkeit, Miete, Anspruch, Herabsetzung, Anpassung, Vertrag, Stundung, Entscheidungsdatum, Zeitraum, Aktenzeichen, Senat, Mangel der Mietsache

Leitsatz (amtlich)

1. Die pandemiebedingte Betriebsuntersagung in dem Zeitraum vom 18.03.2020 bis zum 27.04.2020 hat nicht zu einem Mangel der Mietsache iSv § 536 Abs. 1 BGB geführt. Es lag auch kein Fall der Unmöglichkeit iSv § 275 BGB vor.

2. Ein Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrages durch eine Herabsetzung oder Stundung der Miete ist in Ausnahmefällen trotz der grundsätzlich vorrangigen gesetzlichen Sonderregeln möglich. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sind sämtliche Umstände des Einzelfalles zu beachten.

Tenor

Der Senat hat die Sach- und Rechtslage vorläufig beraten und weist zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung auf Folgendes hin:

Nach Auffassung des Senates führte die pandemiebedingte Betriebsuntersagung in dem Zeitraum vom 18.03.2020 bis zum 27.04.2020 nicht zu einem Mangel der Mietsache iSv § 536 Abs. 1 BGB. Es lag auch kein Fall der Unmöglichkeit iSv § 275 BGB vor. Ein Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrages durch eine Herabsetzung oder Stundung der Miete ist in Ausnahmefällen trotz der grundsätzlich vorrangigen gesetzlichen Sonderregeln möglich. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sind sämtliche Umstände des Einzelfalles zu beachten. Danach besteht im vorliegenden Fall für die Beklagte kein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages.

Gründe

1. Die in Ziffer 4. der Allgemeinverfügung vom 16.03.2020 (BayMBl. 2020, 143) enthaltene Untersagung der Öffnung von Ladengeschäften des Einzelhandels, zu denen auch die gegenständliche Filiale der Beklagten rechnet, ab dem 18.03.2020 führte nicht zu einem Mangel der Mietsache iSv § 536 Abs. 1 BGB.

a) Nach der Rechtsprechung des BGH ist unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich Geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache in Betracht kommen. Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können unter anderem auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel im Sinne von § 536 BGB begründen. Letztere stellen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nur dann einen Mangel dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (BGH, Urteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 -, Rn. 20, juris).

Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Pachtverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Pachtobjekts, kann dies nachträglich einen Mangel iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Pachtobjekts in Zusammenhang steht. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Pächters. Denn der Vermieter von Gewerberäumen ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich verpflichtet, den Pachtgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Pächter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache trägt bei der Gewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Pachtobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Pächters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Pächters. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Pächters kommt (BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 - XII ZR 189/09 -, Rn. 9, juris).

b) Gemessen an diesen Grundsätzen, von denen abzuweichen der Senat keinen Anlass sieht, begründete die behördliche Untersagung der Öffnung der gegenständlichen Filiale keinen Mangel der Mietsache iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Untersagungsanordnung führt zu einem behördlichen Gebrauchshindernis. Das Gebrauchshindernis beruht aber nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts (vgl. Häublein/Müller, NZM 2020, 482, 485; Both in: Zehelein, Miete in Zeiten von Corona, 2020, S. 63 ff; Streyl, NZM 2020, 817, 819). Die Untersagung betrifft "das Öffnen" bestimmter Arten von Geschäften. Die Allgemeinverfügung knüpft das Verbot nicht an die Substanz einer oder bestimmter Mietsache oder deren Zus...