OLG München Beschluss vom 13.03.2015 - 34 Wx 232/13

Leitsatz (amtlich)

Lässt der bei einem alsbaldigen Weiterverkauf des Grundstücks erzielte Kaufpreis darauf schließen, dass dessen Verkehrswert deutlich höher ist als der ursprüngliche Kaufpreis, so ist für die Bewertung des in Durchführung des Kaufvertrages vorgenommenen Geschäfts der sich aus dem späteren Geschäft ergebende Wert maßgebend. Voraussetzung ist aber, dass sich aus dem späteren Geschäft tatsächlich ein schon früher vorhandener höherer Wert ergibt. Lässt sich der höhere Wert aus dem späteren Geschäft aber nicht sicher ableiten, hat es bei der Regel des § 20 KostO zu verbleiben.

Normenkette

KostO §§ 19, 20 Abs. 1

Verfahrensgang

AG München - Grundbuchamt (Beschluss vom 26.04.2013; Aktenzeichen Giesing Blatt 53040-7)

Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des AG Grundbuchamt - München vom 26.4.2013 abgeändert.

II. Der Geschäftswert für die am 8.12.2011 zugunsten der Beteiligten zu 1 eingetragene Eigentumsvormerkung wird auf 16.650.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1 erwarb mit notariellem Vertrag vom 4.8.2011 Grundbesitz auf dem ehemaligen A.-Gelände. Der Kaufpreis betrug 16.650.000,00 EUR. Die Beteiligten waren sich darüber einig, dass der Veräußerer die auf dem Objekt befindlichen Altlasten zu beseitigen hat.

Für die Beteiligte zu 1 wurde am 8.12.2011 eine Eigentumsvormerkung eingetragen. Mit Kostenrechnung vom selben Tag wurde ihr hierfür - ausgehend von einem Wert von 16.650.000,00 EUR - ein Betrag von 7.506,50 EUR in Rechnung gestellt.

Am 6.2.2012 verkaufte die Beteiligte zu 1 den Grundbesitz zu einem Preis von 29.304.000,00 EUR weiter. Auf der Grundlage dieses Betrags als Geschäftswert wurden ihr sodann am 9.3.2012 weitere 3.150,50 EUR in Rechnung gestellt. Hiergegen hat die Beteiligte zu 1 Erinnerung eingelegt. Diese deutete das Grundbuchamt in einen Antrag nach § 31 KostO auf Festsetzung des Geschäftswertes um und hat am 26.4.2013 - nach Anhörung des Bezirksrevisors als Vertreter der Staatskasse (Beteiligter zu 2) - den Geschäftswert auf nunmehr 29.304.000,00 EUR festgesetzt. Dies wird damit begründet, dass der beim Weiterverkauf am 6.2.2012 erzielte Kaufpreis den tatsächlichen Verkehrswert darstelle. Wertsteigernde Leistungen zwischen Erwerb und Weiterverkauf seien nicht nachgewiesen. Im Übrigen sei bereits am 7.3.2011 ein Kaufpreis in ähnlicher Höhe auf dem ehemaligen A.-Gelände erzielt worden.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1.

Das Rechtsmittel wird damit begründet, dass ein Vergleich des gegenständlichen Geschäfts mit dem Grundstückskaufvertrag der "Schwestergesellschaft" der Beteiligten zu 1 nicht möglich sei, da es im einen Fall um ein bebautes, hier aber um ein unbebautes Grundstück gehe. Letzteres gehöre auch nicht zum ehemaligen A.-Gelände.

Der Wert eines bebaubaren Grundstücks richte sich ausschließlich danach, welche Baumasse sich hierauf realisieren lasse. Der gegenständliche Kaufvertrag beziehe sich auf ein Grundstück, auf welchem ausweislich der Festsetzungen im Bebauungsplan 16.650 m² Geschossfläche errichtet werden dürften. Der Kaufvertrag sei daher durch Multiplikation dieser Fläche mit einem Kaufpreis von 1.000,00 EUR/m² ermittelt worden. Das Areal des ehemaligen A.-Geländes sei vom zuständigen Projektentwickler - soweit Wohnungsbauflächen geschaffen worden seien - in mehrere katastermäßig gesondert erfasste Grundstücke unterteilt worden, die auch jeweils einer eigenen Grundstücksgesellschaft zugeordnet worden seien. Nur die hierbei erzielten Kaufpreise könnten einen Bezugsfall für das gegenständliche Geschäft liefern, da jeweils unbebaute Flächen im vergleichbaren Zustand mit einer sich aus ein und demselben Bebauungsplan ergebenden Bebauungsdichte veräußert worden seien. Aus den vom Projektentwickler zur Verfügung gestellten Unterlagen ergebe sich, dass dort Kaufpreise zwischen 850,00 EUR und 1.200,00 EUR/m² Geschossfläche erzielt worden seien.

Die Beteiligte zu 1 habe nach dem Erwerb des Grundstücks werterhöhende Maßnahmen durchgeführt, insbesondere rund 1 Mio. EUR in die Beplanung des Objekts investiert. Diese mit dem Gestaltungsbeirat der Landeshauptstadt M. abgestimmte Planung habe auch von der Erwerberin übernommen werden können.

Für den höheren Weiterverkaufspreis sei folgender Sonderumstand ursächlich: Sie habe zunächst die Fläche selbst bebauen wollen und habe sich in konkreten Verhandlungen über den Verkauf des zu schaffenden Wohnungsbestands befunden. Ein Notartermin sei bereits vereinbart gewesen. Im Gesamtkaufpreis seien 19.000.000,00 EUR für das Grundstück enthalten gewesen. Neben dem Pauschalfestwerklohn sei ein Bauträgergewinn von 8.800.000,00 EUR (= 500,00 EUR/m² Geschossfläche) enthalten gewesen. Kurz vor dem vereinbarten Notartermin habe sich die spätere Käuferin (D. Wohnbau GmbH) an ihren Verfahrensbevollmächtigten gewandt und ihr Erwerbsinteresse bekundet. Die Beteiligte zu 1 sei bereit gewesen, von einer Beurkundung des Bauträgervertrags abzusehen, wenn die D. Wohnbau GmbH ihrerseits berei...