OLG München Beschluss vom 04.04.2014 - 34 Wx 62/14

Leitsatz (amtlich)

Für die Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung fehlt der Versammlung der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz. § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gilt als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip nicht für den "actus contrarius". Hierzu bedarf es vielmehr einer Vereinbarung.

Normenkette

GBO §§ 19, 29; WoEigG § 10 Abs. 2 S. 2, § 12 Abs. 1, 4 S. 1

Verfahrensgang

AG München (Beschluss vom 17.12.2013)

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des AG München - Grundbuchamt - vom 17.12.2013 wird zurückgewiesen.

II. Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 5.000 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligte ist Wohnungseigentümerin in einer Wohnanlage. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vom 29.11.1984 (Abschn. III. § 3) legte - mit gewissen Ausnahmen - die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum fest. Die Versammlung der Wohnungseigentümer beschloss am 12.4.2013 den Wegfall der vorgesehenen Verwalterzustimmung bei Veräußerung des Eigentums und ermächtigte den Verwalter, für die Wohnungs- und Teileigentümer alle zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung in den Grundbüchern ggf. noch erforderlich werdenden Erklärungen abzugeben und entsprechende Anträge zu stellen. Auf notariell beglaubigten Antrag des Verwalters und unter Vorlage des Versammlungsprotokolls trug das Grundbuchamt die Änderung des Inhalts des Sondereigentums - Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung - am 13.5.2013 in den Grundbüchern ein.

Die Eigentümergemeinschaft beschloss am 15.11.2013, den Beschluss über die Abschaffung der Verwalterzustimmung bei einer Eigentumsumschreibung aus der Versammlung vom 12.4.2013 aufzuheben. Die Beteiligte hat über ihren Verfahrensbevollmächtigten die Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 15.11.2013 beim Grundbuchamt vorgelegt und betreibt die Wiedereintragung der Veräußerungsbeschränkung. Sie meint im Wesentlichen, was durch Mehrheitsbeschluss abbedungen werden könne, könne auch durch Mehrheitsbeschluss wieder hergestellt werden; es bedürfe dazu keiner - erneuten - Vereinbarung. Zudem gebe es mit der (ex tunc-) Aufhebung des Beschlusses vom 12.4.2013 keine Basis mehr für die Inhaltsänderung des Sondereigentums gemäß Grundbucheintragung vom 13.5.2013.

Das Grundbuchamt hat die Anträge am 17.12.2013 zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG ausdrücklich nur die Beschlusskompetenz zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung enthalte. Eine Beschlusskompetenz zur Begründung einer Veräußerungsbeschränkung sei jedoch gesetzlich nicht gegeben. Deshalb seien zur Eintragung im Grundbuch die notariell beglaubigten Erklärungen sämtlicher Wohnungseigentümer sowie die Zustimmung der betroffenen dinglich Berechtigten erforderlich.

Eine Grundbuchunrichtigkeit müsse in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden. Dies sei nicht geschehen. Eine Grundbuchberichtigung oder die Eintragung eines Widerspruchs von Amts wegen nach § 53 GBO sei ebenfalls nicht möglich. Gesetzliche Vorschriften seien bei der Eintragung nicht verletzt worden, das Grundbuch sei durch die Eintragung auch nicht unrichtig geworden.

Mit Beschwerde vom 29.1.2014 wendet sich die Beteiligte gegen die Zurückweisung ihres Antrags. Sie meint, § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG sei unzureichend formuliert, das Gesetz treffe keine Regelung für den entgegengesetzten Fall. Es gehe um einen Löschungsanspruch für die eingetragene Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung nach einem ex tunc bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschluss. Dieser habe die Rückgängigmachung der Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung und die Wiederherstellung des ursprünglichen Grundbuchinhalts zum Gegenstand. Zudem sei der Eigentümerbeschluss vom 12.4.2013 gar nicht bestandskräftig, vielmehr angefochten worden. Der ursprüngliche Inhalt der Teilungserklärung sei wiederherzustellen.

Das Grundbuchamt hat dem Rechtsmittel nicht abgeholfen.

II. Das Rechtsmittel ist als Grundbuchbeschwerde nach § 71 Abs. 1, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG nur teilweise zulässig.

1. Unzulässig ist das Rechtsmittel, soweit mit ihm gegen die Eintragung vom 13.5.2013 ausdrücklich Löschungsantrag gestellt wird. Dies ergibt sich aus § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO. Denn an die Löschung der vorbehaltenen Veräußerungszustimmung im Grundbuch kann sich ein gutgläubiger Erwerb (vgl. § 892 BGB) anschließen (s. Bärmann/Klein WEG 12. Aufl., § 12 Rz. 54; Timme/Hogenschurz WEG § 12 Rz. 70; Wilsch NotBZ 2007, 305/309). Im Weg der Beschwerde kann allenfalls verlangt werden, das Grundbuchamt zur Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs anzuweisen (§ 71 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO). Eine - weiter gehende - Löschung von Amts wegen nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO kommt ersichtlich nicht in Betracht, weil die Eintragung ihrem Inhalt nach nicht unzulässig ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Eintragung der Aufhebung in Sp. 3 des Bestandsverzeichnisses vorgenommen wurde, die herrschende Meinung demgegenüb...