OLG München Beschluss vom 02.09.2016 - 34 Wx 237/16 Kost

Leitsatz (amtlich)

Zur Verkehrswertbemessung einer Immobilie im Einzelfall anhand anderer Kriterien als des im Vertrag ausgewiesenen Kaufpreises.

Normenkette

GNotKG §§ 46-47, 81

Verfahrensgang

AG Augsburg (Beschluss vom 15.02.2016)

Tenor

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des AG Augsburg Grundbuchamt vom 15.2.2016 (Geschäftswertfestsetzung) wird zurückgewiesen.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1 erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 3.4.2014 ein im Zentrum einer bayerischen Großstadt gelegenes, mit einem vermieteten Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück von 1.005m ² zum Kaufpreis von 2.050.000 EUR. Die Eigentumsvormerkung wurde am 24.4.2014 im Grundbuch eingetragen und das Eigentum am 2.7.2014 umgeschrieben. Die Kostenrechnungen setzten jeweils einen dem Kaufpreis entsprechenden Wert an.

Zu notarieller Urkunde vom 3.9.2015 verkaufte die Beteiligte zu 1 das Objekt zu einem Kaufpreis von 3.700.000 EUR weiter; hiervon entfielen auf mitverkauftes Inventar 10.000 EUR.

Auf die Kostenprüfung durch den Bezirksrevisor als Vertreter der Staatskasse (= Beteiligter zu 2) und dessen Beanstandung vom 11.12.2015 führte der Kostenbeamte mit am 18.12.2015 zugestelltem Schreiben eine Nacherhebung auf der Grundlage eines Geschäftswerts von 3.500.000 EUR (= 4.176 EUR) durch. Gegen die Nacherhebung wandte sich die Beteiligte zu 1 mit ihrem Einspruchsschreiben vom 26.12.2015. Im daraufhin eingeleiteten Verfahren auf Wertfestsetzung (§ 79 GNotKG) hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 15.2.2016 den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung auf 3.500.000 EUR festgesetzt und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:

Für die Wertfestsetzung sei hier der höhere Wiederverkaufspreis zu berücksichtigen. Bei einem alsbaldigen Weiterverkauf könne der bei dieser Gelegenheit erzielte Erlös maßgeblich sein. Der Wertansatz werde darüber hinaus auf einen Verkaufsvorgang aus dem Jahr 2008 gestützt. Schließlich sprächen die aktuellen Beleihungen für den höheren Wert.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 vom 15.3.2016 mit dem Antrag, für den Wert der Eigentumsumschreibung den Kaufpreis aus dem Geschäft vom 3.4.2014 zugrunde zu legen. Ihr sei das Objekt im Januar 2014 zum Preis von ursprünglich 1.822.000 EUR angeboten worden. Die Immobilie grenze an einen Platz an, der am Anfang einer umfangreichen mit mehrjährigen Belästigungen verbundenen Sanierung gestanden habe. Das Anwesen sei seit Jahren nicht renoviert worden. Im Zuge eines Bieterverfahrens habe sie es sodann für den bezeichneten Kaufpreis erworben. In den 1 1/2 Jahren bis zum Weiterverkauf habe sie verschiedene Maßnahmen durchgeführt, welche den Ertragswert der Anlage um 14,5 % gesteigert hätten. Zudem ergebe sich ein Preisanstieg auf dem örtlichen Immobilienmarkt um mehr als 10 % p.a. Im Übrigen sei die Belastung des Objekts nicht hinreichend aussagekräftig.

Der angehörte Beteiligte zu 2 hält den festgesetzten Wert für zutreffend. Der Beschwerdevortrag bleibe im Ergebnis allgemein und sei in weiten, entscheidungserheblichen Teilen nicht nachzuvollziehen. Konkrete Abzüge für Sanierungsmaßnahmen seien trotz entsprechender Anregung nicht geltend gemacht. Der angenommene Bodenrichtwert liege am untersten Rand, die angesprochenen Baumaßnahmen im Umfeld des Objekts seien Ende 2013 abgeschlossen gewesen, das Grundstück habe dadurch - ohne eigene Investitionen - eine wesentliche Lageverbesserung erfahren. Der ausgezogene Mieter im 2. Obergeschoss habe schon im Zeitpunkt des Verkaufs den Standort aufgeben wollen. Eine eklatante nachhaltige Verbesserung der Mieterträgnisse gegenüber der Komplettvermietung beim Kauf im Jahr 2014 sei beim Verkauf im Jahr 2015 nicht zu erkennen. Die angegebene Ertragswertsteigerung sei zumindest nicht belegt, ebenso wenig die behauptete Ablöse für einen Mieter im Erdgeschoss.

Insgesamt sei der Kostenschuldner durch den vorgenommenen Abzug von (nur) 200.000 EUR vom Weiterverkaufspreis nicht benachteiligt.

Allgemeine Wertsteigerungen - zumal für Eigentumswohnungen - seien nicht aussagekräftig. Hingegen spiegele sich der Verkehrswert in der aktuellen Beleihung der Immobilie durch die Banken wider.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 28.6.2016 nicht abgeholfen und die Akten zur

Entscheidung über die Beschwerde vorgelegt.

II. Die Beschwerde gegen den Festsetzungsbeschluss vom 15.2.2016 ist nach §§ 79, 83 Abs. 1 Sätze 1, 3 und 5, § 81 Abs. 3 und 5 Sätze 1 und 4 GNotKG, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG zulässig, namentlich nicht verfristet. Auch wenn man für die Beschwer nur die Eigentumsumschreibung einschließlich Katasterfortführungsgebühr aus dem Vorgang vom 2.7.2014 berücksichtigt, ergibt sich ein Beschwerdewert, errechnet aus der beantragten im Verhältnis zur getroffenen Festsetzung, von deutlich über 200 EUR. Über die Beschwerde zu entscheiden hat der Einzelrichter des Senats (§ 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG).

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Der Wert der Eintragung als Eigentümer richtet sich im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf nach § 4...