OLG Köln Urteil vom 27.01.2006 - 1 U 6/05

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 21.12.2004; Aktenzeichen 2 O 209/02)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Köln vom 21.12.2004 - 2 O 209/02 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Parteien streiten um Nutzungsentschädigung und einen Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Renovierung nach Beendigung eines Pachtverhältnisses über die ehemaligen Kanzleiräume der Beklagten.

Das LG hat mit dem angegriffenen Urteil der Klage teilweise stattgegeben. Hiergegen richten sich die Angriffe der Berufung, mit der die Beklagten geltend machen, entgegen der Auffassung des LG hätten sie die gepachteten Räumlichkeiten mit Ablauf des Vertragsverhältnisses zurückgegeben. Es schade insofern nicht, dass bei der Übergabe nicht alle Schlüssel zurückgegeben worden seien. Zur Schlussrenovierung seien sie nach dem Vertrag und der vorvertraglichen Korrespondenz nicht verpflichtet.

Die Beklagten beantragen, unter Aufhebung des Urteils des LG Köln vom 21.12.2004 - 2 O 209/02 - die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das landgerichtliche Urteil und den vorgetragenen Inhalt der im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II. Die in förmlicher Hinsicht unbedenkliche Berufung führt zur Abänderung des landgerichtlichen Urteils. Die Klägerin hat gegen die Beklagten weder einen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung noch auf Nutzungsersatz wegen Verletzung der Rückgabeverpflichtung.

1. Entgegen der Auffassung des LG waren die Beklagten zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei Auszug nicht verpflichtet.

Zwar ist eine Formularklausel, wie sie vorliegenden Fall verwandt wurde und nach der der Mieter "die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt", auch ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht allein als Kostenübernahmeregelung zu verstehen, sondern zugleich als Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen (BGH v. 14.7.2004 - VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961). Die im vorliegenden Mietvertrag angelegte Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist jedoch überlagert durch die gleichfalls im Vertrag enthaltene Regelung zum Zustand der Mieträumlichkeiten bei Auszug und insb. die klarstellende Korrespondenz vor Übernahme der Mietsache. In dieser Korrespondenz wurde die Frage, ob eine Schlussrenovierung vorzunehmen ist und in welchem Zustand die Räume zurückzugeben sind, diskutiert. Die Parteien haben sich danach bei objektiver Auslegung darauf verständigt, dass die Räumlichkeiten unrenoviert zurückgegeben werden können. So heißt es im Schreiben der ursprünglichen Verpächterin vom 11.11.1981:

"In den nächsten Tagen werden wir sie davon Kenntnis setzen, ob ihnen die Räumlichkeiten im vorhandenen oder renovierten Zustand übergeben werden. Entsprechend sind sie dann bei Vertragsbeendigung zurückzugeben."

Mit Schreiben vom 2.12.1981 hat die ursprüngliche Verpächterin dann klargestellt, dass die Räume nicht in renoviertem, sondern in "vorhandenem Zustand" zur Verfügung gestellt werden.

Diese individualvertragliche Abrede, wonach die Räumlichkeiten unrenoviert zurückzugeben waren, überlagerte beim Auszug die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Bereits der formularmäßige Mietvertrag unterschied zwischen Schönheitsreparaturen und dem Zustand bei Rückgabe. Angesichts der vorvertraglichen Korrespondenz besteht für die Annahme einer Verpflichtung zur Schlussrenovierung unter Nachholung von in der Vergangenheit nicht veranlasster Schönheitsreparaturen kein Raum. Der Wortlaut der Vereinbarung gestattet es den Beklagten unabhängig von vorangegangenen Schönheitsreparaturen die Räume im "vorhandenen Zustand" zurückzugeben. Jedenfalls gehen die Unklarheiten über den Umfang der Verpflichtung nach allgemeinen Grundsätzen zu Lasten des Verwenders des Formularvertrages, also der Klägerin.

2. Auch bei der Frage, ob die Beklagten ihrer Rückgabeverpflichtung gemäss § 546 BGB hinreichend nachgekommen sind, sieht der Senat die Dinge anders als das LG.

Zwar ist grundsätzlich für die ordnungsgemäße Rückgabe der Mieträumlichkeiten die Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu verlangen (Palandt/Weidenkaff, 65. Aufl., § 546 Rz. 4, m.w.N.). Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht einschränkungslos. Nach der Rechtssprechung (OLG Düsseldorf v. 19.2.1987 - 10 U 131/86, MDR 1987, 499; OLG Hamburg v. 16.6.1993 - 4 U 223/92, ZMR 1995, 18 f.; OLG Brandenburg NZM 2000, 463 f.) ist eine andere Wertung jedenfalls dann angebracht, wenn aus der Rückgabe zumindest eines Schlüssels i.V.m. den sonstigen Umständen erkennbar der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und der Vermieterseite der ungestörte Gebrauch ermöglicht wird. So liegen die Dinge hier.

Es ist nichts dafür erkennbar, dass die Beklagten sich trotz der Übergabe zumindest eines Schlüssels den Besitz an den aufgegeben Räumlichkeiten auch ...