OLG Köln Urteil vom 23.11.2004 - 22 U 77/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Umdeutung einer außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages in eine ordentliche Kündigung

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 06.04.2004; Aktenzeichen 2 O 222/03)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 6.4.2004 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des LG Köln - 2 O 222/03 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung i.H.v. 10.000 Euro abzuwenden, sofern nicht die Kläger vor einer Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien schlossen am 27.4.2002 mit Wirkung zum 1.6.2002 einen Mietvertrag über ein Ladenlokal in C., das als Bäckerei bzw. Café genutzt werden sollte. Auf den Vertrag nebst Anlage (Bl. 75 ff. d.A.) wird Bezug genommen.

Die Kläger haben geltend gemacht, die Beklagte habe mehrfach die Wasserzufuhr zum Mietobjekt gesperrt; außerdem habe sich der Vater eines der Gesellschafter der Beklagten, ein B.P., als Vertreter der Beklagten seit November 2002 an einer Vielzahl von Tagen jeweils mehrere Stunden lang im Ladenlokal aufgehalten, den Kunden der Kläger ggü. abfällige Äußerungen über die Kläger gemacht und dies trotz Aufforderungen, den Laden zu verlassen, jeweils fortgesetzt. Seit Oktober 2002 erteilte die Beklagte den Klägern eine Vielzahl von Abmahnungen wegen angeblicher Vertragsverletzungen. Außerdem erklärte die Beklagte mehrfach, zuletzt am 1.4.2003, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Die Kläger haben zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, den Klägern in dem angemieteten Ladenlokal V.-str. 27, C., das Wasser abzustellen, die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, dass Herr B.P. grundlos das Ladenlokal betritt und sich dort dauerhaft aufhält.

Die Beklagte hat beantragt,

1. die Klage abzuweisen,

2. widerklagend:

die Kläger zu verurteilen, das Ladenlokal im Erdgeschoss des Anwesens V.-str. 27 in C. nebst 2 Kellerräumen, separater Mülltonnen/Containeranlage und Werbefläche an der Fassade geräumt an sie herauszugeben.

Durch Versäumnisurteil vom 23.9.2003 hat das LG der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit dem angefochtenen Urteil hat das LG nach Einspruch der Beklagten das vorerwähnte Versäumnisurteil aufrechterhalten, den Beklagten Ordnungsmittel angedroht und eine nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangene Erweiterung der Widerklage als unzulässig verworfen.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.

Mit der Berufung erstrebt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage. Außerdem verfolgt sie die Widerklage weiter, soweit sie auf Räumung und Herausgabe des Objektes gerichtet ist. Die als unzulässig verworfene Erweiterung um einen Zahlungsantrag ist nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens.

Die Beklagte macht geltend, das Mietverhältnis sei durch Kündigung beendet worden.

Es lägen bereits die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor, da die Kläger die Bäckerei nicht in eigener Person betrieben, sondern durch Frau Q. (Berufungsbegründung S. 2 ff., Bl. 298 ff. d.A.). Im Übrigen sei die Kündigung aber auch als ordentliche Kündigung wirksam, da bei Abschluss des Mietvertrages die Schriftform nicht eingehalten worden sei (S. 4 ff., Bl. 300 ff. d.A.).

Sie beantragt, unter teilweiser Abänderung des Urteils des LG Köln vom 6.4.2004 - 2 O 222/03 - die Klage abzuweisen und auf die Widerklage die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, das im Erdgeschoss des Anwesens V.-str. 27 in C. gelegene Ladenlokal nebst zwei Kellerräumen, separater Mülltonnen/Containeranlage und Werbefläche an der Fassade zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.

Die Kläger beantragen Zurückweisung der Berufung.

Sie machen geltend, die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung lägen nicht vor. Frau Q. sei lediglich als Angestellte/Filialleiterin der Kläger im Geschäft tätig (Berufungserwiderung S. 2 Bl. 307 d.A.).

Die Kündigung könne auch nicht in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden; die Schriftform sei im Übrigen gewahrt. Zumindest könne sich die Beklagte, die den Mietvertrag mit Anlagen gestellt habe, nicht auf einen etwaigen Formmangel berufen (S. 3 ff., Bl. 308 ff. d.A.).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil entspricht der Sach- und Rechtslage. Die Klage ist unbegründet, während die Widerklage - soweit sie im Berufungsverfahren noch weiterverfolgt wird - unbegründet ist.

1. Die Kläger haben gegen die Beklagte Anspruch auf Unterlassung der von ihnen geltend gemachten Besitzstörungen nach § 862 BGB.

Unstreitig hat die Beklagte mehrfach die Wasserzufuhr zum Mietobjekt abgesperrt. Ebenso ist unstreitig, dass sich der als Zeuge benannte B.P. (Vater eines der Gesellschafter der Beklagten) i...